¿Qué es una Hipoteca Inversa en España y cómo funciona?

Bienvenido a tu guía detallada sobre hipotecas inversas. Este instrumento financiero, aunque no tan conocido en España como en otros países, puede ser una opción atractiva si estás en la edad dorada y posees una propiedad.

A través de esta guía, descubrirás cómo una hipoteca inversa puede convertir el valor de tu vivienda en una fuente de ingresos, mientras continúas viviendo en tu hogar.

Si bien desde doypo no nos dedicamos a intermediar como bróker hipotecario este tipo de producto, creemos que por su relevancia y actualidad tenía que estar incluido dentro de nuestra sección academia hipotech. Esperamos que podamos arrojar un poco de luz sobre este tipo de hipotecas tan concreto.

Definición de hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo diseñado principalmente para personas mayores, específicamente aquellos de 65 años en adelante. A diferencia de una hipoteca tradicional, donde pagas a una entidad financiera en cuotas mensuales para ir adquiriendo la propiedad de tu vivienda, la hipoteca inversa funciona de manera inversa: la entidad financiera te paga a ti. Con un ejemplo lo vamos a ver más claro:

Ejemplo práctico

Imagina que te llamas Tomás, eres un jubilado de 68 años y propietario de una vivienda valorada en 300.000€ en Madrid capital, pero tu pensión no es suficiente para cubrir tus gastos mensuales. Una hipoteca inversa te permite convertir parte del valor de tu vivienda en pagos mensuales, proporcionando una fuente de ingresos adicional sin tener que vender tu casa. Así que decides contratar este producto que, según los términos acordados con la entidad financiera, recibirás 500€ al mes.

Esto te permite vivir cómodamente y disfrutar de tus años dorados recibiendo un flujo de caja adicional. No obstante, no es oro todo lo que reluce.

Pros y contras

• Pros: la hipoteca inversa ofrece un flujo de efectivo mensual que puede mejorar la calidad de vida, permite retener la propiedad de la vivienda, y no requiere pagos mensuales.

• Contras: sin embargo, los costos iniciales pueden ser altos, y la deuda acumulada, que incluye los intereses, debe ser pagada eventualmente, normalmente por los herederos o con la venta de la vivienda.

Cómo funciona la hipoteca inversa

Las hipotecas inversas pueden parecer complejas a primera vista, pero su núcleo es bastante sencillo. Vamos a desglosar el proceso y los requisitos para que puedas entender cómo operan de la manera más sencilla posible. Evitaremos entrar en tecnicismos innecesarios:

Proceso

1. Evaluación de la propiedad: antes que todo, se realiza una tasación de tu vivienda para determinar su valor en el mercado actual.
2. Acuerdo con la entidad financiera: una vez evaluada la propiedad, se firma un contrato con una entidad financiera que establece los términos del préstamo, incluyendo la cantidad mensual que recibirás, la tasa de interés y otros detalles relevantes.
3. Desembolso: con todo en su lugar, comienzas a recibir pagos mensuales. Estos pagos se basan en el valor de tu vivienda, la tasa de interés y tu esperanza de vida (la que ha calculado el banco).
4. Final del préstamo: el préstamo finaliza cuando el titular fallece o decide vender la vivienda. En ese momento, el préstamo y los intereses acumulados deben ser pagados.

Requisitos

1. Edad: para calificar, generalmente debes tener 65 años o más.
2. Propiedad: debes ser el propietario de la vivienda y esta debe estar libre de gravámenes o con una hipoteca baja.
3. Asesoramiento financiero: La Ley 41/2007 que regula las hipotecas inversas en España establece la obligatoriedad para las entidades de crédito y aseguradoras de proporcionar servicios de asesoramiento financiero independiente a los solicitantes de este producto. Este asesoramiento se encamina a garantizar que los solicitantes comprendan completamente los términos y condiciones del préstamo hipotecario inverso​.

Además, hay organizaciones como AIDHI (Asesoría Independiente de Hipoteca Inversa) que verifican que las ofertas de hipoteca inversa presentadas a los clientes sean acordes a su situación económica y a sus necesidades financieras, recomendando a las entidades de crédito y aseguradoras cumplir con un decálogo de buenas prácticas para la contratación de hipotecas inversas​​

Legalidad y regulaciones

Las hipotecas inversas en España están reguladas por la Ley 41/2007, que modificó la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981​​.

Según la Agencia Tributaria de España (AEAT), las cantidades percibidas de una hipoteca inversa no están sujetas a impuestos en el IRPF para las personas mayores de 65 años, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. Se define una hipoteca inversa como un préstamo o crédito garantizado mediante una hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante que cumple con los siguientes requisitos:

• Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años.

• Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

• Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario​​.

Bancos que ofrecen hipoteca inversa

La oferta de hipotecas inversas en España es bastante escasa, hasta ahora. En Doypo, creemos que hay dos ingredientes que pueden hacer proliferar este tipo de productos en el corto plazo: por un lado, la gran esperanza de vida alcanzada en España hace que este producto pueda tener un gran público tanto en el corto como en el largo plazo. Por otro lado, las dudas acerca de la solidez de las futuras pensiones podrían hacer de este instrumento un salvavidas para ciertos perfiles de la población.

Ambos motivos parecen haber alentado a algunas entidades nacionales a dar un paso al frente. Algunas de las entidades que han mostrado interés o han ofrecido hipotecas inversas incluyen:

• EBN Banco: fue el primer banco en ofrecer una hipoteca inversa en España​. Sigue comercializando el producto actualmente. Encontrarás más información sobre sus condiciones en este enlace.

• Caixabank: la entidad ha estado estudiando cómo lanzar este producto según fuentes oficiales de la entidad, pero de momento no han dado un paso adelante.

• Mapfre y Banco Santander: sin duda, la apuesta más clara en 2023. Ambas compañías acaban de obtener autorización para comercializar hipotecas inversas en España de manos del Ministerio de Asuntos Económicos. Antes de que acabe el año, tendremos más información acerca de sus condiciones.

• Catalana Occidente o Caser: Estas compañías también incluyen la hipoteca inversa en su cartera. Sus productos son accesibles a través de asesores independientes como, por ejemplo, Óptima Mayores​.

¿Tiene beneficios la hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas pueden ser una herramienta financiera muy útil en ciertas circunstancias. Permiten a los propietarios mayores de 65 años aprovechar el valor acumulado en su vivienda sin tener que venderla. A continuación, se presentan algunos escenarios en los que una hipoteca inversa puede ser beneficiosa:

• Suplemento de pensión: muchas personas mayores descubren que su pensión no es suficiente para cubrir todas sus necesidades o disfrutar de ciertos lujos. Una hipoteca inversa puede proporcionar el flujo de efectivo necesario para mejorar su calidad de vida.

• Gastos médicos: los costes de salud pueden aumentar con la edad, y una hipoteca inversa puede ayudar a cubrir estos gastos inesperados o recurrentes si no has llegado con muchos medios a esa edad.

• Mantenimiento de la vivienda: muchas personas llegan a la vejez con una vivienda que necesita una vivienda bien mantenida no solo proporciona un ambiente seguro y cómodo, sino que también retiene mejor su valor. Una hipoteca inversa puede proveer los fondos necesarios para reparaciones y mantenimiento.

Preguntas más frecuentes sobre hipotecas inversas

Es normal tener dudas sobre un tema tan complejo. A continuación, se responden algunas preguntas comunes que algunos clientes nos han realizado: