¿Estás pensando en comprar una vivienda en España y te preguntas cómo se determina su valor real? La tasación es la respuesta
Consigue la Mejor Hipoteca
ANALIZAR MI CASOCuando vas a pedir una hipoteca, la tasación es una parte fundamental, por lo que es importante que te informes bien al respecto.
Si nos sigues desde hace tiempo o has leído algún artículo o información sobre hipotecas o compraventa de viviendas, es posible que haya surgido la palabra «tasación», ya que es un requisito imprescindible a la hora de contratar una hipoteca.
Se trata simplemente de otro trámite que, en ocasiones, debes gestionar por tu cuenta o, si has contratado a profesionales para que te asesoren y gestionen los trámites de tu hipoteca, como doypo, confiar en su saber hacer, ya que ellos conocerán a los mejores tasadores del mercado y se encargarán de todo.
No obstante, a continuación, encontrarás una breve guía sobre qué es la tasación, por qué es tan relevante, cómo se tasa una vivienda y quién corre con los gastos de tasación.
¿Qué es la tasación de viviendas y quién la realiza?
La tasación es un proceso de valoración destinado a determinar el valor de cualquier tipo de inmueble con arreglo a una serie de factores y siempre teniendo en cuenta el estado del mercado inmobiliario en ese momento.
En España, estas tasaciones únicamente las pueden realizar profesionales homologados por el Banco de España. De este modo, únicamente los expertos con homologación pueden determinar cuál es el precio de un inmueble.
Cabe señalar que, si solicitas una hipoteca a un banco por tu cuenta, el comprador es quien debe buscar y elegir al tasador que determine el valor del inmueble. Además, será el comprador quien corra con los gastos de tasación.
¿En qué consiste el proceso de tasación?
Por lo general, cuando se precisan los servicios de un tasador, este visita el inmueble para realizar un reconocimiento. Para que sean vinculantes, las tasaciones deben realizarse en persona, no de forma telemática.
También se valora el estado de ocupación y el uso al que se destine el inmueble en cuestión.
En su labor de valoración, el tasador también inspecciona los planos de la vivienda, así como de las zonas comunes del edificio, si las hubiera. Además, mediante esta visita, el experto debe cerciorarse de que no exista ningún tipo de irregularidad que afecte al inmueble y de que se adecúe a la normativa urbanística.
Por último, el experto busca inmuebles testigos. Los inmuebles testigos, también llamados «testigos comparables», son inmuebles parecidos al que se está valorando o tasando con arreglo a su ubicación, sus características o su superficie.
El informe de tasación, ¿Qué incluye?
Una vez realizadas las inspecciones pertinentes, el tasador emite un informe de tasación en el que se deben consignar los siguientes datos:
- Datos de la persona o la entidad que solicita la tasación y el motivo por el que se solicita (puede ser para pedir una hipoteca, pero también para invertir).
- Indicación de qué es lo que se va a tasar (una vivienda, un local, etc.) y su ubicación. En este punto, se incluye también la identificación registral y la referencia catastral para confirmar que el inmueble tasado es el correcto.
- También se recoge la documentación pertinente del inmueble, así como su correspondencia con los datos que figuran en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
- Comprobación física del inmueble, así como del lugar donde se encuentra y los alrededores, es decir, la disponibilidad de transportes, centros educativos o servicios públicos.
- También se incluye una descripción del edificio donde se sitúe el inmueble o del terreno. Además de una descripción del inmueble en sí, a saber, sus instalaciones, estado de conservación, si se ha rehabilitado recientemente, etc.
- Otro de los elementos que incluyen es un análisis del mercado inmobiliario en el momento de emitir el informe. Para ello, analiza una serie de inmuebles testigo con características similares a las del inmueble objeto del informe.
- Por último, y dados los análisis y las inspecciones realizados, se incluye el valor de tasación, así como una mención a los cálculos y los criterios empleados para su estimación.
Los informes de tasación tienen una validez de seis meses desde su fecha de emisión.
Factores que se tienen en cuenta a la hora de valorar el precio de una vivienda
Cualquier tasador, o sociedad de tasación, entre otros criterios, presta atención principalmente a los siguientes elementos:
- El entorno o la ubicación de la vivienda. Como hemos mencionado anteriormente, si hay una buena red de transporte público cerca, si cuenta con centros educativos en sus proximidades, parques o zonas verdes, la presencia de comercios y otros servicios públicos.
- El estado del inmueble en sí. Principalmente su estado de conservación, si se ha rehabilitado, y el estado y la calidad de dicha rehabilitación, su superficie (se tienen en cuenta qué parte de esa superficie es útil o habitable y cuál no), la orientación del edificio, la distribución de la vivienda, etc.
- También se tienen en cuenta otros aspectos, como si el edificio donde se sitúe la vivienda tiene ascensor, piscina o trastero.
Coste de la tasación de viviendas en España
El coste de una tasación de vivienda puede variar significativamente, y se ve influenciado por una variedad de factores como la ubicación de la propiedad, el tipo de vivienda, y la empresa tasadora que has seleccionado. Es fundamental entender estos costes y factores para tomar decisiones informadas.
Factores que influencian el precio de tasación de una vivienda
Los factores que influencian el precio de una tasación son múltiples y variados. La complejidad de la valoración es un elemento clave; propiedades con características únicas o inusuales pueden requerir evaluaciones más detalladas y, por ende, pueden tener un coste más elevado. El tamaño de la propiedad también juega un papel importante, ya que propiedades más grandes o con más terreno suelen requerir más tiempo y esfuerzo para ser evaluadas correctamente. Además, el propósito de la tasación, ya sea para una venta, una hipoteca, o fines legales, puede afectar el enfoque y el detalle del informe de tasación, impactando así en el coste final.
Rango de precios habitual para tasar una vivienda si solicitas una hipoteca
En términos generales, los precios para una tasación de vivienda en España pueden oscilar entre los 300€ y los 850€. Sin embargo, este rango puede variar, y en casos de propiedades de alto valor o de especial complejidad, los costes pueden ser significativamente mayores. Es crucial obtener cotizaciones de varias sociedades de tasación y considerar la reputación, la experiencia, y la transparencia en los costes de cada una de ellas para asegurarse de recibir un servicio de calidad a un precio justo.
¿Por qué necesito conocer el valor de una vivienda si pido una hipoteca?
Como ya hemos mencionado, la tasación de la vivienda es un requisito que exigen todos los bancos a la hora de conceder la hipoteca, ya que les sirve para establecer el importe de financiación que concederán a la hora de firmar el préstamo hipotecario.
Recordamos que, por lo general, los bancos conceden en las hipotecas el 80 % sobre el valor de tasación, independientemente del valor de venta del inmueble. Por ello, si quieres comprar una casa por 200.000 €, pero su tasación asciende a 150.000 €, el banco te ofrecerá una hipoteca por 120.000 € como máximo —el 80 % de 150.000 €—, por lo que deberías contar con 80.000 € de tu parte para poder sufragar la compra del inmueble.
Ahora bien, si en lugar de comprar una casa quieres venderla, saber cuál es su valor te permitirá también establecer a qué precio la pondrás en venta, ya que cuentas con información detallada no solo de tu propio inmueble, sino del mercado inmobiliario.
Comprar vivienda por un valor superior al de la tasación
Comprar una vivienda por un valor superior al de la tasación es una circunstancia que, aunque no es lo ideal, puede ocurrir. Esta situación puede surgir por diversas razones, como un mercado inmobiliario en alza o la alta competencia entre compradores. Entender las implicaciones de esta decisión es fundamental para evitar posibles complicaciones financieras.
Implicaciones de comprar por un valor superior
Cuando se compra una vivienda por un valor superior al tasado, esto puede tener varias implicaciones financieras y legales. Una de las más significativas es que podría afectar la cantidad del préstamo hipotecario que se puede obtener, ya que los bancos suelen prestar, como hemos mencionado anteriormente, el 80% del valor tasado de la propiedad. Esto, a su vez, podría requerir un mayor desembolso inicial por parte del comprador para cubrir la diferencia entre el precio de compra y el importe del préstamo.
Además, esta situación puede conllevar riesgos adicionales, como un mayor endeudamiento y posibles dificultades en la recuperación de la inversión en caso de venta futura.
Casos comunes y recomendaciones prácticas
En casos donde se contempla la compra de una vivienda por un valor superior al tasado, es crucial evaluar cuidadosamente la situación financiera y considerar si el valor adicional justifica la inversión. Es recomendable analizar detenidamente el mercado inmobiliario, las tendencias de precios en la zona de interés, y el potencial de apreciación de la propiedad. Además, es prudente buscar asesoramiento para entender completamente las repercusiones y responsabilidades asociadas.
Realización de tasaciones a través del banco
Realizar la tasación a través del banco donde tramitas tu hipoteca es una práctica común en este país. Los bancos suelen tener relaciones establecidas con tasadoras de confianza, lo que puede aportar un nivel adicional de fiabilidad y transparencia al proceso.
Además, realizar la tasación a través del banco puede simplificar el trámite, ya que muchas entidades financieras gestionan internamente la coordinación con la empresa tasadora, facilitando así la obtención del informe de tasación necesario para el proceso hipotecario
Alternativas a tasar a través del banco
Existen alternativas que pueden ser consideradas. Todas las sociedades de tasación, además de trabajar con bancos, lo hacen con particulares directamente. Siempre y cuando la sociedad de tasación esté homologada por el banco donde tramitas la hipoteca, no habrá ningún problema en realizar un encargo de tasación por tu cuenta. El banco no te pondrá ninguna pega al informe de tasación en estas circunstancias.
En doypo trabajamos con más de 20 sociedades de tasación a nivel nacional que están homologadas por los principales bancos que operan en el país. De hecho, cuando realizamos nuestro servicio de bróker hipotecario nos encargamos personalmente de la gestión de la tasación.
¿Qué documentación necesito para solicitar una tasación de vivienda?
En función del tipo de inmueble o terreno que se vaya a tasar, se precisará una documentación u otra. Dado que nosotros somos expertos en la búsqueda de hipotecas para viviendas, a continuación, enumeramos los documentos que debes tener preparados antes de solicitar una tasación de una vivienda ya construida o de segunda mano:
- Fotocopia de la escritura de la propiedad.
- Nota simple del Registro de la Propiedad con una antigüedad inferior a tres meses. Como alternativa, se puede solicitar una certificación registral, también con una antigüedad inferior a tres meses, en la que se acredite quién es el titular actual de la vivienda, si tiene cargas, sus derechos reales y que incluya una descripción completa del inmueble en cuestión.
- Información catastral, tanto gráfica como descriptiva, que se haya obtenido hace menos de tres meses.
- Plano a escala o croquis acotado del inmueble.
Si la casa que vas a comprar aún no se ha empezado a construir, es decir, si compras sobre plano, tendrás que presentar el proyecto de construcción con el sello del arquitecto colegiado pertinente.
Si, en cambio, vas a comprar una casa que ya se está construyendo, aparte del proyecto que mencionábamos anteriormente, tendrás que presentar una copia de la licencia de obras.
En cualquier caso, en función del tipo de inmueble que quieras tasar, el tasador, o la sociedad de tasación, te informarán en todo momento de la documentación necesaria.