Hipotecas autopromotor: ¿en qué consisten?

Probablemente, ya estés al tanto de las hipotecas que se pueden pedir para comprar una casa, pero… ¿y si lo que quieres es construirla sobre un terreno?

Cuando acudimos al banco a pedir una hipoteca, por lo general, lo hacemos para comprar una casa que, sea cual sea el tipo, ya está construida. Sin embargo, imaginemos que tienes un terreno o una parcela donde deseas construir tu propia casa. Supongamos que, a pesar de tus planes, lamentablemente, no tienes dinero suficiente para todo y necesitas financiación. Para obtenerla, puedes dirigirte a un banco para solicitar una hipoteca autopromotor.

Si quieres saber más sobre las hipotecas autopromotor, conocer las posibles diferencias entre estas y las hipotecas convencionales para inmuebles construidos y obtener más información sobre sus condiciones o dónde encontrar la mejor hipoteca autopromotor, sigue leyendo.

¿Qué son las hipotecas autopromotor?

Como hemos adelantado anteriormente, una hipoteca autopromotor es un préstamo o un crédito hipotecario destinado a aquellas personas particulares que necesitan obtener financiación para construir una vivienda. Esta puede ser primera o segunda vivienda.

Características de la hipoteca

Aunque este tipo de préstamos hipotecarios guarda algunas similitudes con las hipotecas convencionales para financiar la compra de un inmueble ya construido, existen diferencias, las cuales se deben, precisamente, a que su finalidad es distinta.

Por lo tanto, lo recomendable es que no se comparen las hipotecas autopromotor con las hipotecas para viviendas construidas, sino que se consideren de forma individual. En consecuencia, antes de solicitar un préstamo hipotecario de este tipo, es recomendable que conozcas cuáles son sus características particulares.

Parte de la información que figura a continuación procede del Banco de España. También es conveniente que eches un vistazo a sus recomendaciones antes de lanzarte a buscar financiación para construir tu propia vivienda.

• Las hipotecas autopromotor financian únicamente la construcción de la vivienda y no la compra de terreno. No es habitual que financien tanto la compra de una parcela como la construcción de una vivienda en ella.

• Al igual que las hipotecas para financiar la compra de viviendas construidas, por lo general, los bancos financian el 80 % de las obras de construcción (se necesita un proyecto de obra, como te indicaremos más adelante) o de la tasación de la vivienda terminada.

• Habitualmente, durante este periodo de edificación, las hipotecas autopromotor aplican una carencia. ¿Qué significa esto? Que, durante esos años, solo pagarás los intereses de la hipoteca, por lo que las cuotas serán más económicas; el capital de la hipoteca se devolverá una vez finalizadas las obras. Normalmente, este periodo de carencia de capital es de un máximo de dos años.

• Por lo general, el plazo de amortización de una hipoteca autopromotor es de 30 años, en caso de primera vivienda, y de 25 años, si tu vivienda de nueva construcción será tu segunda vivienda.

Las certificaciones de obra: el proceso de la hipoteca autopromotor

A diferencia de las hipotecas convencionales, el banco entrega el dinero de forma gradual en fases que se prolongan, por lo general, hasta dos años:

• En una primera fase, el banco entrega, por lo general, en torno al 50 % del importe financiado para que puedas pagar a la empresa constructora para que dé comienzo a la construcción de la vivienda.

• El prestatario deberá certificar ante el banco que las obras siguen su curso previsto y el banco irá entregando más dinero conforme las obras avancen para financiarlas. En esta fase, el banco normalmente libera entre un 40 % y un 30 % del importe financiado.

• Una vez finalizada la obra —previa certificación emitida por el arquitecto pertinente—, el banco entregará la cantidad restante (por lo general, entre el 10 % y el 20 % del préstamo) para poder sufragar el resto de las obras.

Ventajas y desventajas de la hipoteca autopromotor en España

A continuación analizamos los pros y contras acerca de lanzarte a la aventura de construir tu propia vivienda con este tipo de hipotecas:

Ventajas

• Personalización completa: una de las principales ventajas de las hipotecas autopromotor es la capacidad de personalizar completamente tu vivienda. Desde el diseño hasta los materiales, tienes control total sobre cómo se construye tu hogar.

• Ahorro potencial: si bien la construcción de una casa puede ser costosa, a largo plazo, puede resultar más económica que comprar una vivienda ya construida, especialmente si se tiene en cuenta la apreciación del valor.

• Condiciones flexibles: muchos bancos en España ofrecen términos y condiciones flexibles para las hipotecas autopromotor, reconociendo las particularidades de construir tu propia vivienda.

• Satisfacción personal: hay una gran satisfacción en vivir en una casa que has diseñado y construido según tus propias especificaciones y gustos.

Desventajas

• Proceso complejo: construir una casa desde cero puede ser un proceso largo y complicado, que requiere una planificación y gestión detalladas.

• Riesgos financieros: si no se gestiona adecuadamente, el costo de construcción puede superar el presupuesto inicial, lo que puede llevar a dificultades financieras.

• Dependencia de profesionales: ss esencial depender de arquitectos, constructores y otros profesionales, lo que puede aumentar los costos y el tiempo de construcción.

• Fluctuaciones del mercado: el valor de una propiedad puede fluctuar. Si el mercado inmobiliario experimenta una caída, el valor de tu vivienda recién construida podría depreciarse.

Requisitos para solicitar un préstamo hipotecario para construir tu vivienda

Además de los requisitos habituales de las hipotecas de viviendas construidas para demostrar la solvencia —entre otros, demostrar tener una fuente de ingresos estable y un buen nivel de ingresos, no tener deudas impagadas, disponer de un nivel de ahorros suficiente o gozar de una buena y estable situación laboral—, las hipotecas autopromotor exigen que el futuro prestatario reúna una serie de requisitos adicionales; algunos de ellos los hemos adelantado en el apartado anterior:

• Disponer de un terreno en propiedad. Para ello, deberás demostrar que eres el propietario de dicho terreno, por lo que deberás presentarle al banco la nota simple del Registro de la Propiedad. También deberás demostrar que el terreno es urbanizable y que está libre de cargas y gravámenes.

• Tener un proyecto de obra. Deberás presentar al banco un proyecto de obra de tu futura vivienda firmado por un arquitecto colegiado y visado por el Colegio de Arquitectos.

• Contar con una licencia de construcción. Deberás disponer de la licencia de construcción expedida por el ayuntamiento correspondiente.

• Presentar un presupuesto de ejecución elaborado por una empresa constructora.

¿Cómo lograr la mejor hipoteca autopromotor?

Como con cualquier hipoteca, con las hipotecas autopromotor es recomendable llevar a cabo una serie de prácticas para asegurarte de que firmarás la que más te conviene:

• En primer lugar, te recomendamos que, si dispones de ahorros suficientes, sufragues todo lo posible el pago de la construcción de tu vivienda, de forma que el capital del préstamo no sea tan elevado. Recuerda que, cuanta menos cantidad te financie el banco, menos riesgo asumirá este y podrás solicitar unas condiciones más favorables.

• Una vez dispongas de toda la documentación requerida, acude a tantos bancos como consideres necesario y negocia con ellos las condiciones de tu futura hipoteca autopromotor. De esta forma, podrás hacerte una idea de cuál es la tendencia actual en el mundo hipotecario y, por lo tanto, confirmar si tienes los ahorros suficientes para poder solicitarla sin problemas o no.

Si el papeleo o la jerga bancaria te abruman, siempre puedes buscar la hipoteca ideal a través de un intermediario como doypo, donde podrás disfrutar de un servicio y asesoramiento personalizado.

Nuestros profesionales te proporcionarán distintas opciones de financiación para que escojas la que mejor te convenga y gestionarán todo el papeleo con el banco de tu elección. Echa un vistazo a nuestros planes para comprobar cuál se adapta mejor a tu situación.