Comprar o alquilar en 2023: tendencias y previsiones

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¿Buscas una vivienda? ¿Dada la situación actual no sabes qué te conviene más, si comprar o alquilar? Te damos algunas claves para ayudarte en tu decisión.

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El cóctel actual de alta inflación y subidas de los tipos de interés, que se traducen en un menor nivel de ahorro de los hogares y en que las personas con mayores niveles de ahorro que buscan invertir huyan de los mercados menos rentables —además de la incertidumbre en el panorama geopolitíco, que también repercute en la economía—, puede hacer que resulte abrumador para cualquiera entender cómo puede afectar todo esto al mercado inmobiliario.

Si quieres comprender la situación actual del mercado de la vivienda en España y saber interpretar los distintos factores y previsiones para hacerte una idea de cuáles serán las tendencias en 2023, en primer lugar, debemos comprender cómo le fue al sector inmobiliario en 2022 y, a continuación, repasar las previsiones económicas para este año y cómo afectarán a los mercados de alquiler y compra de viviendas.

No obstante, debes tener en cuenta que esto es solo una guía informativa que puedes tener en cuenta a la hora de tomar una decisión sobre si comprar o alquilar una vivienda en 2023, pero, en ningún caso, sirve como asesoramiento.

Compraventa de viviendas

Situación en 2022

Más abajo, encontrarás un gráfico con datos del Instituto Nacional de Estadística y elaborado con la herramienta disponible en su sitio web. En este gráfico, se refleja la evolución en la compraventa de viviendas a lo largo de todo 2022.

Como podrás observar, el número en la compraventa de viviendas se mantuvo elevado a lo largo del año; de hecho, se registraron los mejores datos en 15 años a excepción de dos momentos: entre marzo y abril, en respuesta a la incertidumbre surgida a raíz del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, para recuperarse con fuerza a lo largo del año hasta que, a partir de julio, volvió a descender ligeramente coincidiendo con la primera subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) hasta diciembre de 2022, cuando la compraventa de viviendas cayó en picado, puesto que, muy posiblemente, empezaron a hacer mella las continuas subidas de tipos que llevaron a los tipos de interés a situarse en un 2,5 %.

Pese a que el año terminó de forma negativa para la compraventa de viviendas, el hecho de que este dato se haya mantenido, en general a lo largo del año, en niveles elevados, nos da a entender que la gente está dispuesta a comprar vivienda en 2023.

Previsión para 2023

A continuación, enumeramos las previsiones que los analistas han hecho para este 2023 en cuanto a la compraventa de viviendas:

  • Hipotecas: se prevé que el BCE continuará con la subida de tipos de interés en 2023. Esto implica que el euríbor aumentará, lo que se traducirá en que las hipotecas serán más caras. Por lo tanto, es probable que la actividad en cuanto a la solicitud de préstamos hipotecarios descienda.
  • Otra consecuencia, probablemente, será que haya más personas que soliciten el cambio de hipoteca variable a fija —pese a que las hipotecas fijas se encarecerán bastante, pero, dada la situación actual, se puede percibir como que ofrecen una mayor estabilidad—. Por otro lado, es posible que los bancos, en un intento por hacer más atractiva la oferta hipotecaria para posibles compradores en busca de financiación, modifiquen la oferta de hipotecas y refuercen las hipotecas mixtas.
  • Oferta y demanda de viviendas: la dificultad de encontrar financiación a buen precio y las dificultades para reunir los requisitos para solicitar una hipoteca (sobre todo en lo que al nivel de ahorro necesario se refiere) probablemente lleve a que se vendan menos hogares que en 2022.En cuanto a la oferta, es probable que se mantenga o se estabilice. Ahora bien, se prevé que, en 2023, las viviendas tarden más en comprarse, aunque todo dependerá de varios factores, como la zona en la que esté la vivienda o el precio.
  • Precio de la vivienda: en este punto, no hay consenso en cuanto a cómo evolucionarán los precios en 2023; por un lado, se cree que ante la menor demanda y la mayor dificultad para vender los pisos, el precio descenderá; sin embargo, otros expertos apuntan a que no lo hará de forma pronunciada y que incluso los precios se estabilizarán.

Ayudas para la compraventa de viviendas en 2023

Desde que el BCE anunciara que la subida de tipos de interés se mantendría hasta, al menos, 2025 y tras constatar que las subidas del euríbor se tradujeron en que algunas familias, tras la revisión de sus hipotecas, vieron cómo sus cuotas mensuales se disparaban, el Gobierno puso en marcha un paquete de medidas para aliviar la carga del encarecimiento de las cuotas en las hipotecas a tipo variable.

Estas medidas se promulgaron bajo el Real Decreto-Ley 19/2022 e implicaron el establecimiento de un nuevo Código de Buenas Prácticas para las entidades bancarias, todo ello con el objetivo de proteger a los prestatarios hipotecarios sin recursos o en situación de vulnerabilidad.

La idea es que aquellos hogares que reúnan una serie de requisitos o que se consideren vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad (entre otros, familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo o familias en las que alguno de sus miembros tenga una discapacidad reconocida superior al 33 %), cuya renta sea inferior a 29.400 euros o cuya carga hipotecaria sea superior al 30 % de sus ingresos, eso sí, en hipotecas suscritas antes del 31 de diciembre de 2022.

Además, es probable que, según la comunidad autónoma en la que residas, puedas acceder a otras ayudas para fomentar la compraventa de viviendas. Puedes consultarlas en la página oficial del gobierno autonómico pertinente o también en el sitio web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).

Alquiler de viviendas

Situación en 2022

Según los datos relativos a la variación de precios de alquiler del portal Idealista, aunque durante los tres primeros meses de 2022, el precio de los alquileres se mantuvo estable, e incluso era inferior con respecto al año anterior, a partir de la guerra de Ucrania, las rentas no han hecho más que aumentar, superando, en diciembre, en hasta un 8,4 % el precio de los alquileres registrado en diciembre del año anterior, llegando a los 11,4 €/m2 (frente a los 10,6 €/m2 de principios de año).

Teniendo en cuenta que la oferta de pisos en alquiler experimenta una tendencia descendente, sobre todo después de la pandemia, debido a distintos factores, y que la demanda no hace más que crecer, dadas las dificultades para poder acceder a financiación para comprar una vivienda, la situación del mercado fue y será complicada.

Previsión para 2023

Como venimos mencionando en este artículo, la subida de tipos promulgada para contener la inflación afectará también al mercado del alquiler:

  • Oferta y demanda de viviendas en alquiler: lo más probable es que el descenso en el número de viviendas en alquiler disponibles se mantenga en 2023. ¿Los motivos? Principalmente, la incertidumbre derivada de que el inquilino pueda incurrir en impago, incertidumbre que se ha visto acuciada por la situación actual y por la falta de medidas que protejan a los propietarios de estas situaciones. Por su parte, no se prevé que la demanda deje de crecer por las razones que mencionábamos anteriormente.
  • Esta situación provocaría que las viviendas en alquiler se arrienden en poco tiempo, por lo que permanecerían poco tiempo en el mercado.
  • Precio del alquiler: ante esta coyuntura, lo más probable es que los alquileres suban en este 2023. No obstante, como veremos a continuación, el Gobierno promulgará una serie de medidas para limitar las subidas al precio del alquiler. De no ser así, es posible que muchas personas con pocos recursos o en situación de vulnerabilidad no puedan acceder a una vivienda en alquiler.

Ayudas para el alquiler en 2023

Como ocurre en el caso de la compraventa, para tratar de fomentar el alquiler de vivienda y evitar que el precio de los alquileres se desboque, el Gobierno, el pasado mes de diciembre, prorrogó el límite del 2 % a la subida del precio del alquiler durante un año.

Además, dentro de este paquete de medidas de protección frente a la subida de los alquileres, también se prorroga en seis meses la suspensión de desahucios a familias en situación de vulnerabilidad y se establece la prórroga extraordinaria en 6 meses de los contratos de arrendamiento que venzan antes del 30 de junio en las condiciones pactadas en el momento de suscribir dichos contratos.

Además, las comunidades autónomas también ofrecen incentivos y ayudas al alquiler. Consulta en el sitio web del MITMA cuáles ofrece tu comunidad autónoma y si puedes optar a alguna.

Entonces, ¿qué es más recomendable? ¿Comprar o alquilar en 2023?

Como siempre te decimos, debes analizar bien tu situación: cuál es tu nivel de ahorros, si gozas de estabilidad laboral y económica, si dispones de una fuente de ingresos favorable, entre otros factores.

En general, la decisión que tomes dependerá de tu situación personal y financiera: si consideras que no puedes asumir una hipoteca ni una posible subida en las cuotas, quizás alquilar una casa sea la opción ideal para ti. No obstante debes de ser conscientes que el precio del alquiler en España ha tocado máximos en 2023. Deberás realizar un ejercicio comparativo del esfuerzo mensual destinado a vivienda para conocer cuál es la mejor opción.

En cambio, si prefieres comprar una casa en 2023 y reúnes los requisitos para acceder a una hipoteca o te puedes beneficiar de alguna ayuda, adelante. No obstante, debes tener en cuenta que, muy probablemente, el BCE subirá aún más los tipos este año, por lo que las hipotecas se encarecerán. La buena noticia es que el mercado prevé un ajuste de precios a la baja de la vivienda durante 2023 y 2024.

Es normal tener dudas ante la coyuntura actual. Sin embargo, para tener la seguridad de dar con la mejor hipoteca del mercado, es preciso realizar un estudio de viabilidad por un equipo de profesionales que te garantice el acceso a un préstamo en las mejores condiciones, y evitar así sorpresas desagradables. Si quieres confiar en las manos expertas de doypo, te guiaremos durante la contratación de tu préstamo hipotecario para tu futura vivienda, y te explicaremos la letra pequeña para que sepas claramente qué vas a firmar.

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