Cláusulas abusivas en hipotecas

Antes de firmar ningún papel, y sobre todo una hipoteca, es importante leer todo por si incluye alguna cláusula que no se hubiera negociado.

Desde doypo, nos preocupamos porque entiendas todos los conceptos que, normalmente, vas a encontrar en un contrato de crédito hipotecario. De hecho, de esa inquietud nace este blog.

Sin embargo, también tienes que saber que hay otras condiciones que, a veces, los bancos incluyen sin consultar o sin explicitar claramente y que no deberían estar ahí, ya que pueden resultar desfavorables para la persona que solicita la hipoteca, en este caso, para ti.

La firma de una hipoteca no hay que tomársela a la ligera: se trata de un compromiso que mantienes con una entidad bancaria por un importe muy elevado durante bastantes años. Por ello, te recomendamos encarecidamente que la leas bien y que, ante cualquier duda, preguntes.

Si, como cientos de personas ya han hecho, confías en nosotros para gestionar la negociación y la firma de un crédito hipotecario, podremos asesorarte y guiarte sobre qué cláusulas no deberían estar ahí, además de atender tus dudas.

En cualquier caso, si quieres conocer cuáles son estas cláusulas que no debes firmar, sigue leyendo.

¿En qué consiste una cláusula abusiva?

Antes de explicar qué es una cláusula abusiva, seguro que te interesa saber que la legislación española contempla y dispone de una ley que rige y define las cláusulas abusivas.

Se trata de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que estipula que «se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y las obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

Además, aunque hayas acordado una cláusula, o una parte de la cláusula, de manera individual, se seguirán aplicando las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.

En general, la redacción de las cláusulas abusivas es poco clara, de forma que resulta complicado discernir a qué hace referencia, aunque, normalmente, las disposiciones de estas cláusulas conceden facultades a las entidades bancarias para decidir o imponer condiciones en perjuicio del consumidor o, en este caso, del prestatario.

¿Cómo detectar una cláusula abusiva?

La única manera de identificar una cláusula abusiva es leyendo el contrato hipotecario detenidamente. Si detectas alguna cláusula que no recuerdes haber hablado con el banco o, incluso, que hayas negociado con él, pero su redacción no te resulte clara, no dudes en consultar con un asesor especializado o un abogado y hablarlo con el banco.

Aunque resulte evidente, recuerda que no debes firmar nada que no comprendas por completo.

Cláusulas abusivas más comunes en hipotecas

Aunque las cláusulas abusivas pueden figurar en todo tipo de contratos, en las hipotecas se han incluido algunas cláusulas que, después de que los prestatarios denunciaran ante los tribunales, se han considerado abusivas y, por tanto, no deben incluirse en ningún contrato hipotecario.

Algunas de las más habituales son las siguientes:

• Cláusula suelo: seguramente hayas oído hablar de ella, ya que dio mucho que hablar en su día. Como posiblemente ya sabrás, en general, las hipotecas pueden ser a tipo fijo o a tipo variable. En el caso de estas últimas, se referencian a un índice, que, en España, por lo general es el euríbor.

Esta cláusula disponía cuál sería el tipo de interés mínimo aplicable en caso de que el euríbor bajara.

• Hipotecas multidivisa: si firmas una hipoteca en España, lo normal es que se contrate en euros y se referencie al euríbor. Sin embargo, en su día, muchas hipotecas se contrataban en una divisa y conforme a un índice distinto a los anteriores.

¿Qué interés había en firmar este tipo de hipotecas? Pues que, en el momento de contratar la hipoteca, las divisas en cuestión estaban muy baratas. Sin embargo, el riesgo de que su valor oscile es elevado, por lo que, cuando empezaron a encarecerse, los prestatarios vieron subir mucho su cuota.

Los tribunales consideraron que esta cláusula era abusiva porque los bancos no informaron a sus clientes de los riesgos que conllevaba.

• Intereses de demora: los intereses de demora son aquellos que el banco cobra cuando ha vencido el pago de una cuota del préstamo. Antes de que los prestatarios se animaran a denunciar, algunos bancos aplicaban unos intereses desproporcionados, llegando a superar el 15 %.

Para establecer un límite en los intereses de demora que aplican los bancos, en 2016, el Tribunal Supremo dictaminó que el interés de demora máximo debía ser de un 2 % más con respecto al tipo de interés aplicable a la hipoteca.

• Gastos de la hipoteca: el 16 de junio de 2019, día en el que entró en vigor la nueva Ley hipotecaria, se estableció cómo distribuir el pago de los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (a saber, los correspondientes a la notaría, la tasación, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados o IAJD).

¿Por qué? Pues porque, antes de esa fecha, muchos bancos determinaban unilateralmente que era el futuro hipotecado quien debía asumir dichos gastos.

Con la nueva ley, los bancos deben pagar el IAJD, los gastos de notaría, gestoría y el registro, mientras que la tasación corre por cuenta del prestatario.

¿Qué hacer si firmas una hipoteca con una cláusula abusiva?

Si detectas una cláusula abusiva en una hipoteca ya firmada, debes reclamar. Para ello, por lo general, existen dos vías:

• A través de tu banco. Infórmate en tu banco sobre cómo puedes solicitar que revisen tu contrato hipotecario para que anulen la cláusula abusiva. Además, si, a causa de dicha cláusula, has pagado de más, puedes exigir que te devuelvan el dinero que has abonado indebidamente.

Si esto falla, queda la segunda alternativa:

• Denunciar al banco ante los tribunales. En caso de que el juez te dé la razón y sentencie que la cláusula es abusiva, obligará al banco a eliminarla del contrato o modificarla (por ejemplo, si fuera el caso de una hipoteca multidivisa de la que no te han informado correctamente, puedes solicitar que modifiquen la hipoteca) y, si procede, que te devuelvan el dinero correspondiente.