Novación de hipotecas: ¿qué es y qué implica?

Las condiciones de las hipotecas no son inamovibles: se pueden cambiar para que se adapten mejor a tus circunstancias.

Desde la firma de un préstamo hipotecario hasta que terminas de pagarlo transcurre mucho tiempo, durante el cual, tu situación personal y financiera pueden cambiar de forma que las condiciones de la hipoteca ya no te resulten tan ventajosas.

En cualquier caso, los motivos para querer cambiar las condiciones de una hipoteca pueden ser muchos y diversos e, independientemente de cuáles sean, no todos los aspectos de una hipoteca se pueden cambiar y todo ello dependerá de la aprobación del banco.

Hoy más que nunca, con la tendencia del Euribor al alza, son muchas las personas con hipoteca que prevén que su cuota mensual se va a ver incrementada en la próxima revisión y nos contacta para que realicemos un estudio para la novación de su hipoteca.

Si te interesa conocer más detalles sobre este proceso llamado novación de hipoteca, te invitamos a que sigas leyendo.

¿Qué significa novar la hipoteca?

La novación de una hipoteca consiste en renegociar las condiciones de una hipoteca para modificarlas con el banco con el que se firmara dicho préstamo hipotecario. La novación de hipotecas se encuentra regulada, en España, por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El banco puede negarse a aceptar este cambio de condiciones o bien imponer a cambio otras como condición para aprobarte dicha novación.

Una vez le propongas a tu banco (u otro banco diferente) la renegociación de las condiciones y se llegue a un acuerdo, se formalizará ante notario.

No obstante, como hemos mencionado anteriormente, no todas las condiciones de un préstamo hipotecario se pueden cambiar.

¿Cuáles son las condiciones que se pueden renegociar en una hipoteca?

La novación de hipotecas implica el cambio de las siguientes condiciones de un crédito hipotecario —evidentemente, no todas, puedes solicitar el cambio de una o varias de las siguientes condiciones—:

• El capital de la hipoteca: también se conoce como ampliación de hipoteca. Esto significa que puedes solicitar que te presten más dinero. Aunque también puedes solicitar la reducción del capital prestado.

• El plazo de amortización del préstamo: puedes solicitar que te concedan más tiempo para devolver la hipoteca, en caso de que no dispongas de mucho dinero en ese momento y quieras evitar un impago.

• El tipo de interés aplicable: no solo puedes solicitar que te rebajen el tipo de interés aplicable, sino que la hipoteca pase de ser de tipo variable a tipo fijo, o viceversa.

• La divisa en la que se celebró la hipoteca.

• El método o el sistema de amortización del préstamo hipotecario, así como otras condiciones financieras, como las comisiones

• Las garantías personales o reales: por ejemplo, incorporar, o eliminar, avales o titulares.

¿Cuánto cuesta la novación de una hipoteca?

Cualquier cambio en hipotecas se debe inscribir en el Registro de la Propiedad, mediante una nota marginal, y se deberá formalizar la escritura pertinente ante notario.

Todo esto conlleva una serie de gastos notariales y registrales. Estos gastos corren por cuenta del banco.

Asimismo, el banco podrá aplicar una comisión por novación de hipoteca, pactada en el momento de negociar el crédito hipotecario. Por lo general, esta comisión será, como máximo, del 1 % del capital pendiente a pagar.

No obstante, según el tipo de cambio que se vaya a realizar, estos gastos serán mayores o menores.

Es el caso de las ampliaciones de capital: aparte de los gastos mencionados, la ampliación de capital está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este gasto lo asume el banco y su cuantía depende de la Comunidad Autónoma y del dinero pendiente de pagar de la hipoteca. 

Además, si ha transcurrido mucho tiempo desde que se firmó el crédito hipotecario, también se deberá tasar la vivienda, lo que supone un gasto que puede llegar hasta los 500 €.

Ventajas y desventajas de la novación de hipoteca

Ventajas

• Mejores condiciones: una de las principales razones para optar por la novación es la posibilidad de obtener mejores condiciones en la hipoteca, ya sea un tipo de interés más bajo o un plazo de amortización más largo.

• Ahorro económico: al renegociar las condiciones, es posible reducir la cuota mensual o el total a pagar a largo plazo, lo que puede suponer un alivio para la economía familiar.

• Flexibilidad: la novación ofrece la oportunidad de adaptar la hipoteca a nuevas circunstancias personales o económicas, como un cambio en los ingresos así como ampliar el importe de la hipoteca si necesitas más financiación para una reforma por ejemplo.

Desventajas

• Gastos asociados: la novación puede conllevar otros gastos, como comisiones de novación o gastos notariales.

• Tiempo y negociación: el proceso de novación requiere tiempo y esfuerzo en la negociación con el banco para llegar a un acuerdo.

• Posibles cambios en el mercado: si bien es posible obtener un tipo de interés más bajo ahora, nada garantiza que las condiciones del mercado no mejoren aún más en el futuro.

• Limitaciones: no todos los bancos o entidades financieras están dispuestos a novar hipotecas, y algunas condiciones pueden no ser negociables. Si este es tu caso, te animamos a contactarnos. Trabajamos con muchos canales hipotecarios y entendemos como trabaja cada banco. Esto nos da mucha flexibilidad para poder tener éxito con la novación de tu hipoteca en otra entidad.

Pasos que debes seguir para solicitar una novación

Si te interesa cambiar alguna de las condiciones de tu préstamo, por el motivo que sea, normalmente debes seguir los siguientes pasos:

1- Acude a tu banco. Ponte en contacto con tu banco e indícales que quieres renegociar alguna de las cláusulas del crédito hipotecario. Desde el banco, estudiarán tu solicitud y te darán luz verde (o no).

2- Renegocia la hipoteca. Si tienes el visto bueno del banco, ahora queda que negocies con la entidad estos cambios: es bastante probable que el propio banco te imponga una serie de condiciones para salir adelante con la renegociación. En este punto, debes analizar muy bien su propuesta y valorar si te conviene o no seguir adelante o buscarte otro banco que te ofrezca mejores condiciones.

3- Realiza los trámites pertinentes. En función del cambio que quieras realizar, el banco te pedirá una documentación u otra. Por ejemplo, si solicitas una ampliación de hipoteca, te pedirán una documentación similar a cuando solicitas una hipoteca por primera vez, incluida una tasación de la vivienda.

4- Formaliza la novación de hipoteca ante notario. Al igual que ocurre cuando vas a contratar una hipoteca, tienes la opción de elegir el notario de tu preferencia para formalizar la novación.