Subrogación de hipotecas: qué es y cómo solicitarla

La duración de las hipotecas es larga y, durante ese tiempo, tus circunstancias pueden cambiar, por lo que subrogarla puede ser una buena opción.

Desde que contratas una hipoteca hasta que terminas de pagarla, pueden ocurrir muchas cosas: puede que desees vender la casa o, simplemente, que quieras cambiar tu hipoteca de banco.

Por ello, la opción de recurrir a una subrogación de la hipoteca es bastante común. Aun así, te recomendamos que te fijes en todos los gastos que puede conllevar y que valores si te conviene o no subrogarla. Si estás pensando en cambiar de hipoteca, reducir tu cuota mensual o cubrirte de posibles subidas del tipo de interés, te recomendamos que conozcas nuestro servicio para cambiar de hipoteca, uno de los asesoramientos que más trabajamos.

En estas líneas, te explicamos en qué consiste exactamente y cuáles son los pasos para solicitarla.

¿A qué nos referimos cuando hablamos de subrogación de hipotecas?

En esencia, subrogar una hipoteca significa que el deudor o el acreedor (es decir, el banco que te concede la hipoteca) del préstamo hipotecario se pueden cambiar o sustituir por otro deudor u otro banco.

Parece un concepto sencillo, ¿verdad? Pues bien, no es lo mismo cambiar el titular de la hipoteca que pasar la hipoteca a otro banco. Por ello, se distinguen dos tipos de subrogaciones, que te explicamos aquí abajo.

Subrogación hipotecaria de deudor

Consiste, básicamente, en cambiar el titular de la hipoteca. ¿En qué circunstancias podemos querer sustituir el titular de una hipoteca por otra persona? Un caso común es cuando se vende una casa que aún está hipotecada.

Cuando compramos una casa, si esta no está libre de cargas, no solo estamos adquiriendo la casa, sino también las deudas o las cargas pendientes. En el caso de la hipoteca, cuando se traslada la propiedad de una vivienda con un préstamo hipotecario, se puede solicitar una subrogación hipotecaria de deudor, por lo que, en este caso, se sustituye al deudor de dicho préstamo hipotecario por el comprador de la vivienda.

Ahora bien, la subrogación de hipoteca de deudor debe contar con el visto bueno del acreedor, es decir, del banco que concedió la hipoteca en un primer momento. ¿El motivo? La primera vez que se concedió la hipoteca, el banco lo hizo teniendo en cuenta el perfil del primer deudor —si seguimos con el ejemplo de la compraventa de viviendas, del vendedor propietario de la vivienda—, así como sus circunstancias, por lo que el banco deberá realizar un nuevo estudio del comprador para confirmar si la subrogación sigue adelante, si se mantienen las condiciones previas de la hipoteca o si las modifica (lo que se conoce como «novación de hipoteca»).

Subrogación en préstamo promotor

Por lo general, a los promotores se les conceden préstamos para construir viviendas. Cuando una persona compra una de estas viviendas, se puede solicitar cambiar el préstamo que se le concedió al promotor para ponerlo a nombre del comprador, siempre que el banco que haya concedido ese préstamo lo acepte.

En caso de que el banco no lo acepte, o al comprador no le convenga subrogarse a la hipoteca del promotor, este tendrá que cargar con los costes de cancelación del préstamo solicitado.

Subrogación hipotecaria de acreedor

Mediante este tipo de subrogación, lo que hacemos es cambiar la hipoteca de banco. 

Puede pasar que haya bancos que, al pasar la hipoteca a su entidad, te ofrezcan mejores condiciones, o bien que hayas encontrado una hipoteca que se adapte mejor a tu situación y decidas contratarla, proponiéndole al nuevo banco subrogarla.

De esta forma, te puedes ahorrar los costes de cancelar una hipoteca y abrir una nueva, pero a cambio de otros gastos que podrás leer más adelante.

Aunque no hay un método estandarizado o fijo para pasar la hipoteca a otro banco, en general, el proceso es el siguiente:

1) Eliges tu nueva hipoteca, porque haya cambiado tu situación personal o financiera (por ejemplo, que quieras cambiar de una hipoteca a tipo fijo), o, simplemente, porque creas que te ofrece mejores condiciones. Recuerda que desde doypo podemos ayudarte a dar con la hipoteca ideal para ti.

2) Solicitas la subrogación de hipoteca en el banco al que te quieres cambiar. Es posible que modifiquen las condiciones, si acepta.

3) En caso de que acepte, el banco al que quieres subrogar la hipoteca se pondrá en contacto con tu banco actual para notificarle tu deseo de subrogar la hipoteca.

Tu banco puede presentar una contraoferta con un cambio de condiciones que puedes aceptar (en cuyo caso, se novará la hipoteca) o rechazar.

4) Una vez realizados todos los trámites, se procederá a la firma ante notario de la escritura correspondiente.

¿Cuáles son los requisitos para cambiar la hipoteca de banco?

Aunque cada banco es un mundo, en general, los requisitos que exigen para admitir la subrogación son los siguientes:

• Tener un buen historial de pagos, es decir, que hayas pagado puntualmente las cuotas de la hipoteca.

• Llevar varios años pagando la hipoteca. Por lo general, entre dos y tres años, como mínimo. De esta forma, el banco se asegura que llevas varios años pagando todos los meses tu cuota sin contratiempos.

• El importe que te queda por pagar no debe superar el 80 % de la tasación de la vivienda, ¿por qué? Porque si el importe es superior, el riesgo de impago aumenta.

• Tener un perfil financiero adecuado y un buen historial crediticio. Este requisito es común al pedir una hipoteca sin subrogar, ya que, básicamente, el banco quiere cerciorarse de que tienes una fuente de ingresos estable y que el resto de deudas que tengas, si las tienes, no te impidan pagar las cuotas de tu nueva hipoteca.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene subrogar la hipoteca?

Ventajas

• Ahorro económico: subrogar puede ser más económico que cancelar y solicitar una nueva hipoteca, evitando comisiones de cancelación y apertura.

• Condiciones beneficiosas: al cambiar de banco, generalmente se obtienen condiciones más favorables en la hipoteca.

• Beneficios fiscales: es posible disfrutar de ventajas fiscales al subrogar.

Inconvenientes

• Gastos inevitables: la subrogación conlleva ciertos gastos, como la comisión de subrogación.

• Tasación de vivienda: el nuevo banco probablemente requerirá una nueva tasación del inmueble, lo que implica un costo adicional.

Conclusión

En un mercado financiero donde los tipos de interés están subiendo, la subrogación de hipotecas puede ofrecer a los individuos la oportunidad de beneficiarse de tipos de interés más bajos, reduciendo así sus pagos mensuales y, potencialmente, el plazo total del préstamo. Además, puede ser una solución viable para aquellos que desean cambiar el tipo de interés de su hipoteca, de variable a fijo, por ejemplo, proporcionando así una mayor estabilidad financiera.

Sin embargo, es crucial que, antes de tomar cualquier decisión, se evalúen cuidadosamente las condiciones actuales de la hipoteca, se realice un análisis exhaustivo de las ofertas disponibles en el mercado y se considere la situación financiera personal. La subrogación de hipotecas puede involucrar diversos costes y comisiones, y es fundamental entender completamente estos aspectos antes de proceder.

En conclusión, la subrogación de hipotecas es una opción que merece consideración para aquellos que buscan mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario. Dada la complejidad de este proceso y las implicaciones financieras a largo plazo que conlleva, se recomienda encarecidamente buscar el consejo de profesionales financieros y legales antes de tomar cualquier decisión.

En este 2023, con el mercado inmobiliario y financiero de España mostrando signos de dinamismo y cambio, es el momento oportuno para reflexionar sobre nuestras finanzas y explorar las opciones disponibles para asegurar nuestro bienestar financiero futuro.