Subrogación hipotecaria: ¿cuándo cambiar de hipoteca?

A la hora de subrogar la hipoteca para contratar otra con mejores condiciones, cabe plantearse: ¿cómo saber que ha llegado el momento de dar el paso?

Antes de entrar en vereda, y para refrescar la teoría sobre la subrogación hipotecaria, te recordamos que existen dos tipos de subrogación: de deudor (en la que tan solo cambiaría la hipoteca de titular, pero se mantendrían las condiciones) y la de acreedor, que es la que nos interesa en este caso, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones, bien porque queramos ahorrarnos dinero o bien porque queramos disfrutar de condiciones más ventajosas.

En este artículo, te damos algunas pistas para que valores cuándo cambiar de hipoteca y determines si ha llegado el momento adecuado para la subrogación hipotecaria, pero te recordamos que, en doypo, ofrecemos un servicio personalizado y te asesoramos de principio a fin para que mejores tu hipoteca.

Cuál es el momento adecuado para la subrogación hipotecaria

En general, podemos determinar cuál es el momento idóneo para cambiar de hipoteca basándonos en determinados factores, como los siguientes:

• Rentabilidad: la mayoría de expertos coincide en que, para que el cambio de hipoteca salga más rentable, lo ideal es hacerlo durante los primeros años, cuando lo que pagas de intereses es superior a lo que pagas de principal.

• Contexto económico: para decidir cuándo cambiar de hipoteca, así como para valorar si dicho cambio puede salir rentable, también es interesante evaluar cómo va el mundo o la economía de tu país: si, como ocurre actualmente, los bancos centrales suben los tipos de interés y tienes una hipoteca variable, puede que sea buen momento plantearse pasar a una hipoteca a tipo fijo o mixta, o al revés si la situación fuera la contraria.

• Situación del mercado hipotecario: es posible que, cuando contrataras tu hipoteca, la oferta de préstamos hipotecarios fuera menor o que, pasados unos años, te hayas topado con la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades. Si quieres explorar el mercado hipotecario o si consideras que hay algo mejor ahí fuera que lo que tienes, quizá sea la señal de que es el momento adecuado para la subrogación hipotecaria.

• Situación personal: es posible que, por motivos personales (por ejemplo, que la cantidad de ingresos que entra en el hogar sea menor), quieras explorar la oferta hipotecaria en busca de algo mejor para poder rebajarte la cuota mensual o una hipoteca con condiciones más flexibles o menos productos vinculados, por ejemplo.

Evidentemente, pueden existir más factores que entren en juego a la hora de decidir si es el momento adecuado para la subrogación hipotecaria. Sin embargo, estos suelen ser los más comunes.

Principales motivos para cambiar de hipoteca

Ya hemos visto qué factores deberíamos considerar para hacernos una idea de cuándo cambiar de hipoteca. A continuación, analizaremos los motivos más comunes por los que, en general, los prestatarios se deciden a solicitar una subrogación de préstamo hipotecario.

• Obtener un interés más bajo. Tanto si tienes una hipoteca a tipo fijo como variable, es posible que encuentres una oferta en la que el interés que se cobra sea inferior y, por lo tanto, pagarás menos cada mes.

• Cambiar el índice al que está sujeto la hipoteca, si bien es cierto que la inmensa mayoría de las hipotecas ofertadas en España están referenciadas al euríbor, hay algunas que no (algunas están referenciadas al Índice de referencia de préstamos hipotecarios, o IRPH). Por lo tanto, según la situación imperante a nivel económico, puede que sea más interesante una hipoteca referenciada al euríbor o a otro índice.

• Pasar de una hipoteca variable a una fija, o mixta (o viceversa). Pongamos por caso que tienes una hipoteca variable vinculada al euríbor y que, por una serie de cuestiones que no eran posibles prever cuando contrataste tu hipoteca, los tipos de interés suben como la espuma y, con ello, lo que pagas mes a mes.

¿Te suena de algo esta situación? En estos casos, puede que resulte más rentable pasar a una hipoteca a tipo fijo, aunque no en todos los casos como veremos en el siguiente apartado.

También puede suceder lo contrario, que contrataras una hipoteca a tipo fijo por un interés elevado y que prefieras contratar una hipoteca variable, ya que consideras que te saldrá más rentable. Si quieres saber más sobre esto, te invitamos a que leas el siguiente apartado.

• Lograr una hipoteca con menos productos vinculados (o ninguno). A la hora de contratar una hipoteca, por lo general, los bancos exigen, por ejemplo, que lleves la nómina a su banco, domicilies recibos o contrates algunos de sus productos bancarios (lo más habitual es contratar los seguros que ofrecen).

Si te gustaría no tener tantas vinculaciones, si consideras que estas son abusivas o que sus condiciones han cambiado o, incluso, si encuentras un banco que no exija ninguna, da el paso y cámbiate de banco.

• Ampliar o reducir el plazo de amortización. Si tu situación personal cambia y prefieres devolver tu hipoteca en más o menos años, una buena opción es buscar entre las ofertas hipotecarias de otros bancos la alternativa que más te convenga.

• Mayor flexibilidad, que puede venir determinada tanto por un plazo de amortización más ventajoso, como mencionábamos antes, o por menos comisiones, o comisiones más reducidas, por ejemplo, de cancelación o amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Cuándo sería recomendable (y cuándo no) subrogar la hipoteca

De la enumeración de motivos anterior, podemos deducir que, en aquellos casos en los que nos planteamos cuándo cambiar de hipoteca, lo que buscamos es pagar menos y obtener mejores condiciones.

Por lo tanto, en líneas generales, si el cambio de hipoteca va a suponer que una mejora de condiciones y, principalmente, que tu cuota mensual sea menor, o que no suba tanto si hay una subida de tipos de interés, entonces es el momento adecuado para la subrogación hipotecaria.

Ahora bien, no debemos simplificar: es posible que, si obtienes menos comisiones, por ejemplo, haya otra cláusula abusiva o que no te convenga, y no siempre es ventajoso o rentable cambiar de una hipoteca variable a otra fija cuando los tipos de interés suben (como ocurre actualmente).

En el primer caso, te recomendamos que leas la letra pequeña y todo el contrato antes de firmar, y si puedes contar con asesoramiento profesional y personalizado durante todo el proceso, mucho mejor.

En el segundo caso, aparte de contar con un asesoramiento profesional, te recomendamos que saques la calculadora y eches cuentas, porque a veces no es oro todo lo que reluce ni todo es tan evidente. ¿Quieres ver un ejemplo? Sigue leyendo.

Caso práctico de cuándo conviene y cuándo no la subrogación hipotecaria

Antes de comenzar con los ejemplos sobre cuándo cambiar de hipoteca, cabe indicar que estos son totalmente ficticios y que no tienen en cuenta las comisiones por subrogación y otros gastos que conlleva la subrogación hipotecaria.

Además, partimos del supuesto de que los intereses ofrecidos son sin bonificar, es decir, sin tener que contratar otros productos para que la cuota se reduzca.

Todos los cálculos se han realizado empleando el simulador de hipotecas del Banco de España.

En todas las situaciones, partiremos del mismo ejemplo: vamos a suponer que, hace unos años, cuando los tipos de interés eran bajos, contratamos una hipoteca por 250.000 EUR a un tipo variable del euríbor + 1 %. Actualmente, nos quedan unos 200.000 EUR por devolver en 25 años y pagamos unos 800 EUR al mes de cuota.

Vamos a suponer que, a principios de marzo de este año, 2023, hemos revisado nuestra hipoteca y, dado que el euríbor acabó febrero en el 3,534 %, se nos ha encarecido la cuota a 1.116 EUR, esto es prácticamente un 40 %.

Cambio de una hipoteca a tipo variable a otra variable con un interés menor

Después del cambio en la cuota, vemos una oferta de una hipoteca que ofrece un diferencial del + 0,59% sobre el euríbor, revisable a los 12 meses, y que, además, podríamos mantener el plazo de amortización, ¿nos convendría hacer el cambio? ¡Echemos cuentas!

Teniendo en cuenta el dato del euríbor de finales de febrero de 2023, el interés que tendríamos en los próximos 12 meses, sería del 4,124 % (esto es, el 3,534 % del euríbor en febrero de 2023 más el 0,59 % de diferencial que nos ofrecen), por lo tanto, pagaríamos unos 1.069,42 EUR.

Por lo tanto:

Tipo variable (E+1%)	Tipo fijo (2%)	Ahorro mensual	Ahorro anual
1.116€	1.069,42€	46,58€/Mes	558,96€/año

Además, mantenemos el plazo de amortización, por lo que, si encontramos otra hipoteca a tipo variable con un interés menor, a nivel de ahorro, SÍ sería el momento adecuado para la subrogación hipotecaria.

Cambio de una hipoteca a tipo variable a otra a tipo fijo

Dada la incertidumbre actual, prefieres irte a una hipoteca a tipo fijo para no tener sorpresas con cada revisión de la hipoteca y pagar siempre lo mismo cada mes.

Mirando las ofertas, te das cuenta de que el interés que se ofrece en las hipotecas a tipo fijo es elevado (casi siempre será superior al ofertado en las hipotecas a tipo variable), pero, aun así, decides probar.

En la oferta de hipotecas, encuentras que la que mejor interés ofrece es un 3,4 %, con el mismo plazo de amortización. Veamos si nos saldría a cuenta.

Con este interés y dado el supuesto del que partimos, pagaríamos 990,55 EUR, por lo tanto:

Tipo variable (E+1%)	Tipo fijo (3.4%)	Ahorro mensual	Ahorro anual
1.116€	990,55€	124,45€/Mes	1.505,4€/año

En general, si tu hipoteca variable está referenciada al euríbor más un 1 %, como es el caso del ejemplo, cualquier hipoteca a tipo fijo que ofrezca menos o un interés aproximado a los valores que previsiblemente alcanzará el euríbor, podrían salir rentables.

Ahora bien, si el euríbor baja por debajo del interés ofrecido por la hipoteca a tipo fijo, quizá valdría la pena cambiar a otra hipoteca a tipo fijo que ofrezca menor interés o a una hipoteca variable.