La compra de un hogar es una de las decisiones más significativas y emocionantes en la vida.
Olvídate del estrés de comprar casa
ANALIZAR MI CASOEn doypo entendemos la importancia de este paso y queremos acompañarte en cada etapa del proceso. En esta guía, encontrarás consejos prácticos para comprar piso, desde entender tus opciones financieras hasta seleccionar la vivienda perfecta para ti. No te preocupes si eres primerizo y déjate llevar por nuestros consejos para comprar piso con el fin de tomar decisiones informadas.
Preparación financiera para la compra de un piso
La aventura de comprar una vivienda debe comenzar mucho antes de la primera visita a una propiedad. El principal problema que nos encontramos en doypo cuando asesoramos a clientes que compran su primer piso es que no han hecho bien la planificación financiera y ya han pagado una arras o reserva en una inmobiliaria. ¡Ojo con esto!
Ahí va nuestro primer consejo: una sólida preparación financiera es el primer paso a dar para la compra de un piso. En España, se recomienda tener al menos el 20% del valor de la vivienda para la entrada, además de un fondo adicional para gastos como notaría, impuestos y posibles reformas. ¿Pero cuánto deberías ahorrar exactamente?
En esta entrada te ayudamos a desglosar los números y te ofrecemos consejos prácticos para planificar tus finanzas antes de lanzarte a comprar un piso. Para empezar, te recomendamos que hagas algunos cálculos con nuestro simulador de hipoteca para entender los costes asociados y la cuota hipotecaria que te quedará mensualmente.
Ahorros necesarios y gastos adicionales
Además del 20% del precio de la vivienda que generalmente se requiere para la entrada, hay otros costos que debes tener en cuenta. Estos pueden incluir gastos de notaría, impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el IVA en el caso de viviendas nuevas, así como posibles costes de reformas o mejoras en el inmueble.
Estos gastos adicionales pueden sumar hasta un 10-15% adicional del precio de la vivienda. Por ello, es prudente preparar un colchón financiero que cubra estas eventualidades.
También es útil considerar la posibilidad de gastos imprevistos post-compra, como reparaciones no planificadas, por lo que es aconsejable reservar un margen adicional en tu presupuesto.
Elegir entre vivienda nueva y de segunda mano
Decidir entre comprar una vivienda nueva o una de segunda mano es crucial en tu camino hacia la propiedad de un piso. Cada opción tiene sus particularidades y es importante evaluarlas en función de tus necesidades y preferencias. Aquí desglosamos los aspectos más relevantes de ambas opciones para ayudarte en tu decisión:
Obra nueva
- Estrenar inmueble: comprar una vivienda nueva significa ser el primer propietario, lo cual viene con el placer de estrenar un espacio propio.
- Vida útil y garantía: los edificios nuevos suelen tener una mayor vida útil y cuentan con garantías del promotor, cubriendo defectos estructurales por 10 años, defectos en elementos constructivos o instalaciones por tres años, y defectos de acabados por un año.
- Eficiencia energética y diseño moderno: las viviendas nuevas suelen seguir los criterios del Código Técnico de la Edificación (CTE) en cuanto a materia energética, siendo más eficientes que las viviendas antiguas no rehabilitadas. Además, ofrecen diseños modernos y materiales de mejor calidad.
Vivienda de segunda mano
- Precio y ubicación: generalmente, el precio de las viviendas de segunda mano es inferior al de las nuevas. Estas viviendas suelen ubicarse en zonas más céntricas o consolidadas, a diferencia de las nuevas, que a menudo se construyen en áreas menos desarrolladas.
- Menor tiempo para entrar a vivir: aunque pueden requerir ciertas reformas, el tiempo para mudarse a una vivienda de segunda mano suele ser menor que esperar la finalización de una construcción nueva.
- Impuestos y gastos de comunidad: la adquisición de viviendas de segunda mano implica el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que en las nuevas se aplica un 10% de IVA. Además, los gastos de comunidad suelen ser más bajos en viviendas de segunda mano.
Nuestro segundo consejo para comprar un piso es: ten claro los pros y contras que tiene la compra de un inmueble de obra nueva vs segunda mano.
Ubicación y características del piso ideal
La ubicación y las características de un piso son decisivas en tu elección. No solo se trata de encontrar un lugar para vivir, sino de elegir un entorno que se alinee con tu estilo de vida. Aquí te ofrecemos una guía para considerar los aspectos más importantes:
Factores a considerar en la selección de ubicación
La ubicación es un aspecto crítico en la compra de una vivienda. Al elegirla, considera:
- Presupuesto disponible: establecer un presupuesto límite facilitará la identificación de zonas adecuadas.
- Preferencias personales: reflexiona sobre tu estilo de vida diario y preferencias. ¿Prefieres estar en el centro de la ciudad o en una zona más tranquila? ¿Utilizas transporte público o vehículo propio?
- Distancia al lugar de trabajo: si trabajas presencialmente, buscar una vivienda cercana a su lugar de trabajo puede mejorar tu calidad de vida, evitando traslados prolongados.
- Zonas tranquilas y espacios al aire libre: para aquellos que buscan un ambiente tranquilo o trabajan desde casa, las zonas con espacios al aire libre son ideales.
- Cercanía a comercios y servicios: la proximidad a servicios esenciales como alimentación, atención médica y educación es fundamental.
Características esenciales del piso
Al considerar las características de un piso, ten en cuenta esto:
- Tipo de vivienda: define el tipo de inmueble que buscas, ya sea una vivienda a estrenar, que necesite reforma, unifamiliar, apartamento o piso-tipo. Considera su ubicación, ya sea en el centro, la periferia o el campo.
- Superficie y distribución: en España, lo más común es comprar pisos de unos 90 metros cuadrados con tres habitaciones. Sin embargo, existen diversas opciones en cuanto a superficie y distribución.
- Servicios y comodidades: la antigüedad y el estado de conservación del inmueble pueden indicar los servicios disponibles. Las viviendas más nuevas suelen ofrecer una mayor variedad de comodidades como zonas verdes, piscinas, gimnasios, entre otros.
El tercer consejo del día para compradores de piso primerizos: ten muy claro lo que estás buscando. Una mala decisión en la elección de la ubicación o las características del piso puede hacer que te arrepientas profundamente a largo plazo.
El Proceso de obtención de hipotecas en España
Entender cómo funcionan las hipotecas es esencial en la compra de tu piso. El proceso puede parecer complejo, pero con la información correcta, puedes navegarlo con confianza. Desde elegir entre una hipoteca a tipo fijo, mixta a o variable hasta comprender los requisitos de aprobación que tiene un banco.
Revisa estos puntos críticos referentes a la financiación hipotecaria antes de embarcarte en la compra de un piso:
- Aumento en los costes de hipotecas:
- Endurecimiento de condiciones para obtener hipotecas:
- Cambios en la preferencia entre tipos fijos y variables:
- Históricamente, las hipotecas a tipo fijo eran más populares debido a los bajos tipos de interés. Sin embargo, con el aumento de los tipos, las hipotecas fijas han dejado de ser tan atractivas.
- Las hipotecas a tipo variable, aunque más baratas inicialmente, se consideran ahora de alto riesgo debido a las continuas subidas de tipos por parte del BCE.
Elección de la hipoteca adecuada
La hipoteca adecuada para comprar un piso depende de muchos aspectos a analizar. Nuestro consejo si quieres comprar un piso, y antes de empezar a mirar ofertas de hipotecas por la red, es el siguiente:
- Ves al banco con el que trabajas y que te hagan un estudio hipotecario. Normalmente, si no tienes una vivienda elegida, quizá solo te orienten con algunas condiciones hipotecarias un poco vagas. Si tienes vivienda, te harán un estudio y te darán a conocer el importe y las condiciones del préstamo hipotecario.
- Después contacta con un bróker hipotecario, explica las condiciones que te ofrece tu banco y que te hagan un estudio hipotecario. En doypo somos expertos en encontrar la mejor hipoteca del mercado adaptada a tus necesidades. Estamos acostumbrados a mejorar de largo las condiciones que nuestros clientes traen bajo el brazo de su banco.
- Finalmente, ¡Quédate con la mejor opción!
El cuarto consejo que te damos antes de lanzarte a la compra de un piso: no tengas prisa buscando financiación y compara muy bien todas tus alternativas. Tu banco no tiene porqué ser el que te ofrece las mejores condiciones hipotecarias.
Preguntas frecuentes sobre la compra de tu primer piso
Al comprar una vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 10%. Para una propiedad nueva, hay un 1,5% adicional por el registro de la propiedad.
Generalmente, la compra de una vivienda puede completarse en 2 o 3 semanas, dependiendo de la predisposición del vendedor, el comprador y de los intermediarios
Sí, es recomendable hacer la revisión arquitectónica antes de firmar el contrato de arras, que generalmente implica el pago del 10% del precio total.
Los bancos suelen financiar entre el 60 y el 80% del precio de la propiedad, basado en la evaluación del banco, no necesariamente en el precio de mercado.
Es posible, pero no recomendable, ya que vivir en una propiedad sin cédula de habitabilidad y recibir una inspección posterior puede resultar en sanciones. Además esto te complica la aprobación de la hipoteca ya que la tasación del piso no va a salir con el valor adecuado.
Necesitarás solicitar una licencia al Ayuntamiento para convertir el local en una vivienda, y esta solicitud puede ser rechazada si la propiedad no cumple con los requisitos necesarios.
Para la compra de un piso en España, es necesario disponer los siguientes documentos:
1. Escritura de propiedad: demuestra la propiedad de la vivienda.
2. Registro de la Propiedad: verifica si la vivienda tiene cargas.
3. Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender una casa.
4. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: garantiza los requisitos mínimos de habitabilidad.
5. Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: si aplica, debe estar firmado por el administrador y el presidente.
6. Libro del edificio: si hay.
7. Últimos recibos del IBI: se recomienda tener al menos los cuatro últimos.
8. Contrato de arras: aconsejable, pero no obligatorio.
Consejos finales y errores a evitar en la compra de un piso
Quizá la sección más importante de este artículo si eres un primerizo que compra piso y quieres evitar errores comunes:
Consejos
- Evaluación Personal: analiza tu situación financiera, incluyendo gastos mensuales, estabilidad laboral y ahorros disponibles. Esto te ayudará a determinar si es el momento adecuado para comprar una casa.
- Capacidad de pago: no destines más del 30-35% de los ingresos familiares al pago del préstamo hipotecario. Esto facilitará la obtención de financiación y permitirá manejar mejor los gastos cotidianos.
- Precio y servicios en la zona: compara el precio medio de la zona deseada con sus servicios e infraestructuras y evalúa otras áreas cercanas.
- Momento de la compra: considerar el momento actual del mercado. Aunque algunos expertos sugieren posibles ajustes en los precios, es poco probable que ocurran bajadas radicales en zonas de alta demanda.
- Tipo de vivienda: valora si prefieres una casa nueva o de segunda mano. Las viviendas de segunda mano pueden ofrecer mejores precios y posibilidades de financiación sostenible.
- Estado del inmueble: verifica el estado de la vivienda y prefiera aquellas con mejor eficiencia energética para reducir costos a largo plazo.
- Elección de la hipoteca: la elección de la hipoteca depende de tu situación personal y aversión al riesgo. En el contexto actual, las hipotecas mixtas pueden ser una buena opción intermedia.
- Alternativas de financiación: infórmate bien y compara ofertas con un bróker hipotecario para encontrar la hipoteca que mejor se ajusta a tus necesidades.
Errores a evitar
- No realizar un análisis financiero completo: no considerar todos los costes asociados a la compra y mantenimiento de una vivienda.
- Ignorar el estado del mercado inmobiliario: no estar al tanto de las tendencias y proyecciones actuales puede llevar a decisiones poco informadas.
- Descuidar la revisión del inmueble: comprar sin una inspección adecuada puede resultar en gastos inesperados a futuro.
- Elegir incorrectamente la hipoteca: no considerar todas las opciones y sus implicancias a largo plazo puede afectar tu estabilidad financiera.