Breve guía sobre hipotecas para segundas viviendas

Pedir una hipoteca para una segunda vivienda acarrea muchas dudas, ya que las condiciones no son las mismas que las de una hipoteca para primera vivienda.

Una casa en la playa para disfrutar del buen tiempo y del verano; un refugio en la montaña o en un pueblo tranquilo donde poder desconectar de la ciudad y conectar con la naturaleza, o para reformar y vender o transformar en una casa rural… Comprar una segunda vivienda es una práctica habitual entre aquellas personas que han alcanzado un cierto nivel de ahorro.

Muchas de estas personas no pueden permitirse comprar su segunda vivienda sin la ayuda de una hipoteca. Llegados a este punto, es posible que se confíen a la hora de solicitar una hipoteca, sobre todo si ya han contratado una para su primera vivienda. Sin embargo, ni los requisitos ni las condiciones son los mismos cuando vamos al banco a pedir una hipoteca para una vivienda que no será nuestra residencia habitual.

Si estás en esta situación, te recomendamos que te informes bien acerca de las hipotecas para segundas viviendas y, si quieres asegurarte de contratar la mejor hipoteca para ti y de poder resolver todas tus dudas, te animamos a que consultes los servicios que ofrece doypo para encontrar tu hipoteca ideal, de forma rápida y con el acompañamiento de un asesor experto.

¿A qué se le considera una segunda vivienda?

En doypo, siempre acudimos a fuentes oficiales para darte la información más veraz. En este caso, hemos consultado el glosario del Instituto Nacional de Estadística (INE), según el cual, una segunda vivienda es «una vivienda familiar que suele utilizar una persona de forma temporal (en vacaciones, fines de semana, etc.), durante un mínimo de 15 días al año, y que no constituye residencia habitual».

Esta vivienda se puede comprar tanto para uso y disfrute personal —es decir, para irte a pasar unos días de vacaciones— como para invertir —por ejemplo, cuando compramos un inmueble para alquilarlo, o para reformarlo y venderlo—.

En definitiva, es una vivienda en la que no vas a residir de forma habitual, independientemente del fin con el que la compres. De hecho, también puede aplicarse a inmuebles con uso distinto de vivienda, como locales comerciales.

¿Puedo pedir una segunda hipoteca si ya tengo otra?

Probablemente, esta sea la pregunta del millón, sobre todo porque es una situación muy habitual: personas que desean comprarse una segunda vivienda y pedir un crédito hipotecario para financiarla, pero que aún están pagando la hipoteca de su vivienda habitual.

La respuesta es sí: evidentemente, lo ideal sería que pidieras una segunda hipoteca sin ningún préstamo hipotecario pendiente, pero no es un requisito que exijan los bancos.

En cualquier caso, recomendamos que solicites la hipoteca para una segunda vivienda en la misma entidad en la que tienes la hipoteca para tu primera vivienda, ya que hay más probabilidades de que te la concedan si reúnes los requisitos.

También puedes intentar solicitarla a otro banco, pero las exigencias serán mayores y no suelen concederlas.

Requisitos de las hipotecas para una segunda vivienda

Como ya hemos dicho, no es lo mismo pedir una hipoteca para una primera vivienda que para una segunda.

En otras publicaciones de este blog, ya hemos comentado que los requisitos que imponen los bancos a los préstamos tienen como objetivo intentar reducir todo lo posible el riesgo de impago por parte del prestatario. 

Pues bien, debes saber que los bancos consideran que solicitar una segunda hipoteca conlleva un riesgo mayor, ya que se tienen que devolver dos préstamos, por lo que los requisitos son más exigentes:

• Si ya tienes una hipoteca, normalmente se te exigirá que hayas abonado, al menos, el 50 % de tu hipoteca actual y que, entre los dos préstamos hipotecarios, el capital no represente más del 75 % del valor de tasación de la vivienda.

• En relación con lo anterior, deberás demostrar que no tienes deudas y eres solvente, esto es, el banco comprobará que no adeudes ningún pago o cuota de cualquier otro préstamo personal ni hipotecario. Además, también consultará que no figures en ninguna lista de morosos.

• Tener un alto nivel de ahorros, ya que, en el caso de las segundas hipotecas, los bancos financian, como máximo, hasta el 70 % del valor de tasación, por lo que tienes que disponer de dinero suficiente para cubrir el 30 % restante, más el 10 % del que se recomienda disponer para afrontar los gastos de formalización de la hipoteca.

• Disponer de estabilidad laboral o fuente de ingresos recurrentes y suficientes para poder satisfacer el pago de dos hipotecas. En general, los bancos observarán que el nivel de endeudamiento con las dos hipotecas no supere el 35 % de tus ingresos.

Condiciones particulares de las hipotecas para segunda vivienda

Aunque, en su mayoría, una segunda hipoteca ofrece las mismas prestaciones que si pides una primera hipoteca, existen algunas diferencias:

• Menor financiación: como ya hemos mencionado, en general, los bancos tan solo financian, como máximo, el 70 % del valor de tasación de la vivienda, lo que supone un porcentaje inferior al de las hipotecas de primera vivienda.

• Tipo de interés más alto: en general, el tipo de interés que se ofrece en las hipotecas para segundas viviendas es mayor, tanto a tipo fijo como a tipo variable.

• Plazo de amortización reducido: mientras que con las hipotecas de viviendas de uso habitual, la devolución de las hipotecas se puede prolongar hasta los 35 años, la de las segundas hipotecas, por regla general, no supera los 20 años.

¿Existen alternativas a las hipotecas para segunda vivienda?

Si ya tienes una hipoteca, puedes consultar con tu banco alternativas a solicitar una hipoteca para tu segunda residencia:

• Ampliar el capital de la hipoteca que ya tienes para financiar también la compra de tu segunda vivienda. Con esta solución, solo pagarías una cuota por ambos inmuebles, mientras que, si contratas una segunda hipoteca, pagarías dos cuotas.

Esta situación implicará que se renegocien y cambien las condiciones de tu hipoteca, por lo que te recomendamos que analices bien si es una opción viable para ti.

• Rehipotecar tu vivienda habitual. Esto implica cancelar tu hipoteca actual y contratar una nueva por un importe mayor para poder comprar la segunda vivienda. El capital de este nuevo préstamo incluirá, por tanto, lo que te quede por pagar de tu primera vivienda y el precio de compra de la segunda vivienda que el banco acceda a financiar. En estas operaciones, la primera residencia se utiliza como garantía.

Además, al rehipotecar, se revisan las condiciones, como el tipo de interés aplicable o los plazos y las cuotas de amortización.