Todo sobre la extinción de condominio: lo que necesitas saber

La extinción de condominio es un término que, aunque puede sonar complejo, encierra un concepto legal crucial cuando hablamos de propiedad compartida de un bien inmueble. 

Este proceso permite a una o más personas desvincularse de la propiedad compartida, permitiendo una distribución justa y legal de la misma. Si estás pensando en comprar o vender una propiedad, te estás divorciando o simplemente deseas entender mejor cómo funciona la propiedad compartida en España, este artículo es para ti.

Con un poco de conocimiento y preparación, navegar por el proceso de extinción de condominio puede ser mucho más sencillo. Así que, ¿estás listo para adentrarte en el mundo de la propiedad compartida y descubrir cómo puedes gestionarla eficazmente? 

¡Sigue leyendo!

¿Qué es la extinción de condominio?

Es un procedimiento legal que permite la disolución de la propiedad compartida sobre un bien, permitiendo que los copropietarios se dividan el valor del bien o que uno de ellos se quede con la totalidad, compensando económicamente a la otras partes propietarias. 

Este proceso es común en situaciones donde, por ejemplo, una propiedad es heredada por varios hermanos o adquirida por una persona que ha decidido divorciarse.

Para ilustrar mejor el concepto, supongamos que tres hermanos heredan una casa de sus padres. Si uno de ellos desea mantener la propiedad y los otros dos están de acuerdo, podrían llevar a cabo una extinción de condominio. El hermano que se queda con la casa compensará económicamente a los otros dos, de acuerdo al valor de la propiedad.

La separación de bienes no solo se aplica a los inmuebles, sino también a otros bienes como vehículos o cuentas bancarias compartidas. No obstante, en este artículo vamos a centrarnos en sus implicaciones cuando hay una vivienda de por medio. 

Causas de la separación de bienes

Las causas pueden ser variadas y dependen de las circunstancias particulares de los copropietarios de una vivienda. Los casos más comunes que tratamos en doypo son:

1. Herencia de una vivienda.
2. Procesos de divorcio.

En el plano teórico podemos distinguir dos categorías principales de causas: voluntarias y forzosas.

Voluntarias

1. Acuerdo entre partes: los propietarios pueden acordar voluntariamente extinguir el condominio. Por ejemplo, si una pareja que compartía una vivienda decide separarse y uno de ellos desea quedarse con la propiedad de mutuo acuerdo. 

2. Venta de la propiedad: si todos los copropietarios están de acuerdo en vender la propiedad a un tercero, se produce una extinción de condominio.

Forzosas

1. Fallecimiento de uno de los copropietarios: en caso de fallecimiento, la parte del copropietario fallecido se reparte entre los herederos, lo que puede llevar a una extinción de condominio si los herederos y los copropietarios restantes deciden que quieren deshacerse de la propiedad. 

2. Orden judicial: puede haber situaciones donde un juez ordene este procedimiento, especialmente en casos de disputas prolongadas entre copropietarios que afectan el uso y disfrute del bien común. Son muy comunes en divorcios o peleas entre familiares que han heredado una vivienda. 

Consecuencias de la extinción de condominio

Estas pueden variar bastante dependiendo de si hay acuerdo entre las partes o si la situación es más tensa. Vamos a explorar ambos escenarios.

Con acuerdo entre las partes

• División amistosa: cuando los copropietarios están en sintonía sobre cómo proceder, el proceso de separar la titularidad de una vivienda puede llevarse a cabo de manera amistosa, facilitando una división justa y equitativa de los bienes o su valor. Es como un acuerdo cordial, donde todo fluye sin mayores complicaciones.

• Costes reducidos: el entendimiento entre las partes puede resultar en costes legales y administrativos menores. Una buena noticia para el bolsillo.

• Menor tiempo de proceso: la cooperación puede traducirse en un proceso más rápido y eficiente, evitando demoras y trámites tediosos.

Sin acuerdo entre las partes

• Disputas legales: en caso de desacuerdo, pueden surgir disputas legales que requieran la intervención de un juez para resolver la situación. Esto puede alargar el proceso e incrementar la tensión entre las partes.

• Costes elevados: la falta de acuerdo puede incrementar significativamente los costes legales y administrativos (honorarios de abogados, tasas judiciales…etc). Un aspecto nada agradable para el bolsillo.

• Estrés emocional: las tensiones entre copropietarios pueden generar estrés emocional y afectar las relaciones personales y familiares, lo que puede añadir una capa de complejidad al proceso.

¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?

Supongamos que una pareja, tras varios años de matrimonio, decide divorciarse. Durante el matrimonio, adquirieron una casa que está a nombre de ambos. Sin embargo, tras el divorcio, no llegan a un acuerdo sobre cómo dividir o vender la propiedad mediante Convenio Regulador, y uno de ellos decide acudir a los tribunales para solicitar una solución. Este el proceso:

1. Proceso judicial

Se presenta una demanda judicial solicitando la extinción del condominio. En la demanda se detalla la situación y se proporcionan las pruebas pertinentes, como el certificado de matrimonio, la escritura de la casa, etc.

Se celebra una vista judicial en la que ambas partes pueden exponer sus argumentos y presentar pruebas adicionales.

2. Resolución judicial

Finalmente, el juez emite una sentencia en la que ordena la extinción del condominio y establece las condiciones para llevarla a cabo, como por ejemplo la venta del inmueble y la división de los beneficios, o la adjudicación del inmueble a una de las partes compensando económicamente a la otra.

3. Documentos necesarios

• Sentencia judicial: este documento es crucial ya que contiene la orden judicial que a efectos legales sirve de punto de partida para los trámites administrativos que vienen después. 

• Escritura pública: una vez que se tiene la sentencia, es necesario acudir a un notario para formalizar la extinción del condominio mediante una escritura pública.

• Registro de la propiedad: finalmente se debe registrar la nueva titularidad en este registro para que tenga plena eficacia frente a terceros.

¿Quién asume los gastos en una extinción de condominio? 

Los gastos pueden ser asumidos por las partes por acuerdo voluntario, lo deseado, o en caso de desacuerdo, por una resolución judicial. Lo más común es que la parte que se queda con la vivienda asuma los costes del procedimiento. 

Los gastos asociados con la extinción de condominio pueden incluir los siguientes:

1. Gastos judiciales: gastos judiciales que incluyen honorarios de abogados, tasas judiciales, y costos de peritos si fueran necesarios.

2. Gastos notariales: entre un 0,2% y un 0,5% sobre el valor del inmueble cedido. 

3. Gastos registro de la propiedad: entre un 0,1% y un 0,25% sobre el valor del inmueble cedido.

4. Gastos derivados de la hipoteca: si hay una hipoteca sobre la propiedad, pueden surgir gastos como comisiones por cancelación o durante el proceso de novación hipotecaria.

5. Tributos: en la extinción de condominio se tributa por AJD y el coste dependerá de donde esté ubicado el inmueble (costará entre un 0,5% u un 1,5%). Señalar que en ningún caso se tributa por ITP. 

6. Gastos de gestoría: si se contrata una gestoría para llevar a cabo los trámites asociados a la extinción de condominio, habrá que asumir estos costes.

La extinción de condominio cuando hay una hipoteca

Existe una capa adicional de complejidad cuando hay una hipoteca de por medio. Imagina una pareja que decide divorciarse, y tienen una vivienda en común con una hipoteca pendiente. Ahora, no solo deben decidir cómo dividir el bien, sino también cómo gestionar la deuda pendiente. La entidad financiera que otorgó la hipoteca también juega un papel importante en este proceso. 

Veamos algunos aspectos problemáticos que vemos a diario en doypo y que son aspectos clave a considerar:

Problemas más habituales

1. Saldo pendiente de la hipoteca

Es fundamental conocer la cantidad pendiente de la hipoteca, ya que esto influirá en la posible autorización del préstamo hipotecario por parte de un banco al nuevo titular. Es muy frecuente que la parte que haya acordado quedarse con la vivienda (y la hipoteca) tenga dificultades para asumir ella sola la cuota mensual resultante. 

Como consecuencia, muchas veces la operación es denegada por un exceso de endeudamiento. 

2. Problemas con la tasación

Volver a realizar todo el proceso hipotecario para el que será el nuevo propietario conlleva tener que tasar la vivienda de otra vez. El principal problema aquí radica en que muchas veces el valor de la vivienda ha descendido y complica la aprobación del préstamo por parte del banco. Se agrava más la situación si el préstamo inicial casi no ha sido amortizado.  

3. Costes adicionales:

Pueden surgir costes adicionales como comisiones por cancelación anticipada de la hipoteca inicial, o gastos notariales y de registro asociados con la modificación de la hipoteca.

Soluciones

1. Refinanciar

A veces realizar una novación hipotecaria con ampliación de capital y aumento de plazos puede ser conveniente. De esta manera ganas liquidez si has hecho frente al pago acordado con la otra parte que se desprende de la vivienda, y se disminuye la carga mensual de hipoteca que tendrás que asumir de ahora en adelante. 

Esto puede implicar tener que buscar otro banco ya que con el que trabajas no te aprueba este cambio de condiciones. 

2. Ampliar titulares / aval

Buscar una garantía adicional de cara al banco para que te apruebe la operación en caso de extinción de condominio es otra opción. Incluir otro titular o un aval puede facilitar la aprobación de la nueva hipoteca.

Conclusiones y recomendaciones finales

Como habéis podido comprobar en esta entrada, cuando existe un desacuerdo entre los titulares de una vivienda es fácil acabar en un juzgado gastando dinero. El proceso de extinción de condominio sobre un inmueble puede ser un mero trámite o un auténtico infierno si no hay un acuerdo voluntario entre las partes.  

Si existe una hipoteca de por medio se añaden problemas a la ecuación. La extinción de condominio en este caso requiere una planificación cuidadosa y un entendimiento claro de las responsabilidades financieras y legales involucradas. Contar con la asesoría de un profesional en intermediación financiera como doypo puede ser de gran ayuda para entender completamente las implicancias de este proceso.