Breve guía sobre hipotecas para extranjeros residentes en España

Hasta ahora, hemos hablado de la concesión de hipotecas para españoles, pero… ¿y los extranjeros que optan por contratar un préstamo en España?

En general, cuando una persona extranjera, sea o no residente, quiere comprar una casa en España tiene la opción de contratar una hipoteca en su país de origen, o bien, en este caso, en España.

Evidentemente, su decisión se basará en las prestaciones que le brinde cada hipoteca. No obstante, si eres extranjero residente en España y deseas pedir una hipoteca aquí, te recomendamos que sigas leyendo.

Si eres un extranjero con permiso de residencia en España, en caso de que tengas cualquier duda o problema en tu solicitud en un banco, o bien de que no sepas cómo tramitar tu futura hipoteca, te recomendamos que aproveches los servicios profesionales de doypo, donde te asesoraremos y te acompañaremos en todo el proceso de contratación de tu hipoteca. 

¿Dónde compran vivienda los extranjeros residentes en España?

En los últimos años, ha habido un incremento notable en la adquisición de viviendas en España por extranjeros. Durante 2022, representaron el 18,7% de todas las ventas de viviendas, lo cual es un 30% más en comparación con el año previo.

Los extranjeros tienden a adquirir viviendas principalmente en zonas costeras, con especial predilección por lugares como Baleares, Comunidad Valenciana y Andalucía. En el siguiente cuadro se reflejan las provincias con más volumen de operaciones de compraventa realizada por extranjeros.

Provincias	Total operaciones	% extranjeros	Operaciones extranjeros	Nacionalidades más destacadas
Castellón	11.388	13,32%	1.517	Rumania, Francia, Marruecos
S/C de Tenerife	13.735	34,95%	4.800	Alemania, Italia, Bélgica
Las Palmas	14.438	22,55%	3.256	Alemania, Italia, Reino Unido
Girona	14.855	28,21%	4.191	Francia, Alemania, Marruecos
Almería	15.133	18,69%	2.828	Marruecos, Reino Unido, Bélgica
Tarragona	15.857	14,71%	2.333	Francia, Rumania, Marruecos
Baleares	17.826	34,38%	6.129	Alemania, Reino Unido, Francia
Murcia	22.425	19,09%	4.281	Reino Unido, Marruecos, Bélgica
Valencia	38.504	11,31%	4.355	Rumania, Francia, Italia
Málaga	41.541	33,48%	13.908	Reino Unido, Suecia, Países Bajos
Alicante	49.977	41,75%	20.865	Reino Unido, Bélgica, Países Bajos
Barcelona	66.537	10,26%	6.827	China, Italia, Francia
Madrid	83.388	5,03%	4.194	Rumania, China, Italia
España	646.241	13,75%	88.858	Reino Unido, Alemania, Francia

Los ciudadanos de Reino Unido, Alemania, Francia, Rumanía, Bélgica, Italia y Marruecos lideran la lista de nacionalidades que más adquieren viviendas en España.

¿En qué se diferencian las hipotecas convencionales de las hipotecas para extranjeros residentes en España?

Probablemente te estés preguntando: «¿Pero tanto cambia la cosa si pides una hipoteca para extranjeros residentes en España?».

En general, las condiciones de las hipotecas son prácticamente las mismas para todos los solicitantes, independientemente de su nacionalidad, pero no así sus requisitos, que varían.

Las condiciones que las entidades bancarias imponen a los extranjeros residentes para conseguir una hipoteca son diferentes, pero tienen el mismo objetivo que las que se imponen a los españoles residentes: garantizar la solvencia del futuro hipotecado y que tenga capacidad para devolver el préstamo sin contratiempos.

¿Qué requisitos se deben reunir para que se considere a una persona extranjera residente en España para pedir una hipoteca?

Aunque esta información la podrás encontrar en el sitio web de la Agencia Tributaria, te resumimos a continuación los criterios que debe cumplir cualquier extranjero para que se le considere residente en España:

• Permanecer en España más de 183 días durante el año natural, teniéndose en cuenta las ausencias esporádicas.
• Tener en España la base de sus actividades económicas, de forma directa o indirecta.
• También se considerará que una persona tiene su residencia habitual en España si sus hijos menores de edad y su cónyuge residen habitualmente en el país.

¿Cuáles son las condiciones para solicitar una hipoteca de estas características en España?

En líneas generales, si bien las condiciones de las hipotecas convencionales y las hipotecas para extranjeros residentes en España son las mismas, sí que es cierto que estas últimas presentan ciertas particularidades:

• Nacionalidad: como ya hemos mencionado, los bancos lo que buscan con la imposición de requisitos es garantizar que los futuros hipotecados puedan devolver el préstamo sin problemas. No obstante, también deben poder guardarse las espaldas en caso de que no puedan devolver el préstamo en tiempo y forma. Por ello, por lo general, las condiciones de los préstamos suelen ser más exigentes para personas procedentes de países que no pertenezcan a la Unión Europea, ya que, en caso de impago, resulta más complicado reclamar el pago de las cuotas.

• Se debe demostrar la condición de residente fiscal en España. Por lo general, se requiere la presentación de un certificado de residencia fiscal.

• En caso de que la hipoteca se garantice con otro inmueble o propiedad, este debe encontrarse en España, ya que, en caso de impago, no se pueden embargar propiedades situadas en el extranjero. Lo mismo ocurre con los avales personales, de haberlos, los cuales deben residir en España.

Al margen de estos requisitos más específicos, el resto de condiciones que exigen los bancos para poder solicitar una hipoteca para extranjeros residentes en España no difiere de los que se exige a los ciudadanos españoles para solicitar una hipoteca:

• Tener una fuente de ingresos estable que garantice que el nivel de endeudamiento no supere el 35 % de los ingresos habituales.

• Tener un buen historial crediticio, es decir, que, en caso de tener o haber solicitado algún crédito, se hayan satisfecho los pagos de forma puntual o no figurar en ninguna lista de morosos, entre otros.

• Disponer de un nivel de ahorro significativo que ascienda, al menos, al 30 % del importe de la vivienda que se quiere adquirir: un 20 % para abonar el importe que el banco no financie, puesto que, en general, los bancos únicamente financian el 80 % del precio de las viviendas; y un 10 % para los gastos derivados de la contratación de la hipoteca.

Estos son los requisitos más comunes, pero es posible que cada banco imponga los suyos con arreglo a la situación particular del futuro prestatario.

Documentación necesaria para pedir una hipoteca para extranjeros residentes en España

Como venimos comentando en este artículo, cada banco puede imponer condiciones distintas, así como requisitos de documentación diferentes, según quien solicite el préstamo hipotecario. No obstante, por lo general, la documentación que se debe presentar si quieres solicitar una hipoteca para extranjeros residentes en España es la siguiente:

• Fotocopia del Número de Identificación de Extranjero (NIE).

• Certificado de residencia fiscal.

• Documentación que acredite la obtención de ingresos: puede ser un contrato de trabajo junto con las tres últimas nóminas. En caso de ser autónomo, te pedirán las últimas declaraciones de la renta, así como los modelos trimestrales de IVA e IRPF.

• Última declaración de la renta.

• Nota simple del inmueble que se pretende comprar.

• Contrato de arras del futuro inmueble.

• Copias de escrituras de propiedad por inmuebles que poseas tanto en España como en el extranjero.

• En caso de tener otros préstamos (tanto en España como en el extranjero), información sobre los mismos.

Es importante señalar que cualquier documento que esté en un idioma distinto al castellano debe presentarse a la entidad bancaria traducido y que, en general, a no ser que se acuerde otra cosa con el banco, será el futuro prestatario quien deba acarrear con dicho coste.

Consejos adicionales para extranjeros que buscan una hipoteca en España

Investigación previa:

• Antes de solicitar una hipoteca, investiga las diferentes opciones disponibles en el mercado español. Cada banco puede ofrecer condiciones y requisitos distintos.

• Familiarízate con los términos y condiciones comunes en las hipotecas españolas para estar mejor preparado al momento de negociar.

Encuentra un buen traductor:

• Si no dominas el español, es esencial contar con un traductor de confianza que te ayude a entender toda la documentación y comunicarte con el banco.

• Asegúrate de que el traductor esté certificado y tenga experiencia en traducciones financieras o legales.

Negociación de condiciones:

• No dudes en negociar las condiciones del préstamo. A menudo, los bancos están dispuestos a ofrecer mejores tasas o condiciones si demuestras solidez financiera.

• Considera la posibilidad de contratar a un asesor financiero o un bróker hipotecario que te represente y negocie en tu nombre.

Entiende los costes adicionales:

• Además del préstamo, ten en cuenta otros gastos asociados, como tasaciones, notaría, registro y seguros.

• Pregunta al banco sobre cualquier comisión o tarifa adicional para evitar sorpresas.

Conoce tus derechos:

• Asegúrate de estar informado sobre tus derechos como solicitante de hipoteca en España. Esto incluye el derecho a recibir la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y a tener un período de reflexión antes de firmar.

Preparación de documentos:

• Organiza y prepara todos los documentos necesarios con antelación. Esto acelerará el proceso y reducirá la posibilidad de retrasos.

• Considera la posibilidad de obtener un certificado digital para facilitar trámites online relacionados con la solicitud.

Establece un presupuesto:

• Antes de solicitar una hipoteca, establece un presupuesto claro. Considera cuánto puedes pagar mensualmente y cuánto estás dispuesto a desembolsar inicialmente.

Consulta con otros extranjeros:

• Habla con otros extranjeros que hayan solicitado hipotecas en España. Sus experiencias y consejos pueden ser valiosos para tu proceso.