Si ya tienes una hipoteca y te has planteado cambiarla de banco, te indicamos cuáles son los gastos que podrías tener que asumir.
Cambia de hipoteca y reduce tu cuota mensual
ANALIZAR MI CASOEntre las opciones disponibles para mejorar las condiciones de tu hipoteca, la subrogación emerge como una alternativa atractiva sobre todo cuando la situación económica puede hacerse más cuesta arriba, como es el caso actual que nos ha tocado vivir con la subida del Euribor.
La subrogación se trata de una operación que, aunque no lo parezca, es bastante común. Ahora bien, ¿Cómo puedes solicitarla? ¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro? ¿Existen gastos que deba asumir el banco?
En doypo, tu hipotech de confianza, te desglosamos los costes y los beneficios para este tipo de operaciones hipotecarias.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de una hipoteca es un proceso legal que permite a los titulares de hipotecas trasladar su préstamo hipotecario existente a otro banco. Este procedimiento suele resultar en condiciones más favorables, como un tipo de interés más bajo o mejores términos de pago.
Si lo que necesitas es reducir tu cuota mensual de hipoteca y encontrar mejores condiciones, esta estrategia puede ser una excelente opción para ti.
¿Por qué querrías cambiar la hipoteca de banco?
Los préstamos hipotecarios, por lo general, se prolongan durante muchos años, tiempo durante el cual las circunstancias personales o el contexto económico pueden cambiar, y es posible que necesites buscar otro producto que se adapte más a tus circunstancias.
Si lo que necesitas es reducir tu cuota mensual de hipoteca y encontrar mejores condiciones, esta estrategia puede ser una excelente opción para ti.
Beneficios de subrogar tu hipoteca
Existen muchos otros motivos por los que cambiar tu hipoteca a otro banco, casi tantos como subrogaciones, pero los más comunes son los siguientes:
- Obtener un mejor tipo de interés. Tanto si tu hipoteca es a tipo fijo o variable, es posible que encuentres una oferta más ventajosa en otro banco para ahorrar en tu cuota mensual.
- Cambiar a una hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Supongamos que tienes una hipoteca a tipo variable y debido a la subida del Euribor, tu cuota sube bastante más de lo que tenías previsto cuando te la han revisado. Una solución podría ser buscar una hipoteca a tipo fijo o mixto en otro banco para asegurarte que pagarás una cuota mensual inferior.
- Cambiar el plazo de amortización. Si quieres pagar tu préstamo hipotecario en menos tiempo, echa cuentas, si ves que te sale más económico cambiarte de hipoteca que abonar la comisión de amortización anticipada, busca una hipoteca que te permita pagar tu préstamo en menos tiempo. De lo contrario, si quieres pagar en más años y conseguir aliviar un poco el importe de la cuota mensual, ampliar el plazo es un motivo de peso para cambiar la hipoteca de banco.
- Lograr más flexibilidad. Esta flexibilidad puede traducirse en conseguir una hipoteca con menos productos vinculados, o con otros distintos que te convengan más, con comisiones más reducidas de amortización total o anticipada o de cancelación.
- Refinanciación. Si tu situación financiera es hoy distinta y estás un poco ahogado financieramente, o simplemente necesitas acometer una reforma en casa, existe la posibilidad de renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual o cambiarte de banco ampliando el capital financiado. Bancos como ING ofrecen esta posibilidad actualmente.
- Servicio al cliente. Quizá no estás en sintonía con el servicio que te da tu banco actualmente. Llevarte la hipoteca a otro banco te puede dar acceso a una mejor atención al cliente.
Para concluir esta sección, ten en cuenta que muchos bancos ofrecen ventajas o beneficios a aquellas personas que les «lleven» sus hipotecas. Eso te da la posibilidad de poder negociar ciertas condiciones. El banco que te recibe sabe que además de una hipoteca, está llevándose un cliente potencial que domiciliará su nómina y estará vinculado a largo plazo con la entidad.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro?
La subrogación de hipoteca es una operación que requiere una serie de trámites que implican un coste y que coinciden en su mayor parte con los que tienes que hacer cuando contratas una hipoteca por primera vez.
Por lo tanto, tendrás que tasar de nuevo tu vivienda, registrar el cambio en el Registro de la Propiedad y formalizar la subrogación de acreedor ante notario.
Como cuando contratas una hipoteca desde cero, habrá gastos que debas asumir tú y otros que deba asumir el banco. Lo que sí que no conlleva la subrogación es el pago de ningún impuesto. Mira este resumen que te hemos preparado:
| Gasto | Descripción | Coste estimado | Responsable del pago |
|---|---|---|---|
| Comisión de subrogación | Cargo por transferir la hipoteca a otra entidad bancaria. | 0% – 2% del importe del préstamo | Cliente |
| Tasación | Valoración de la propiedad para determinar su valor actual. | 300€ – 850€ | Cliente |
| Notaría | Costos de notaría para la firma del nuevo contrato hipotecario. | 600€ – 900€ | Banco |
| Registro de la propiedad | Inscripción del nuevo contrato hipotecario en el Registro de la Propiedad. | 100€ | Banco |
| Gestoría | Gestión administrativa del proceso de subrogación. | 200€ – 400€ | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Impuesto sobre la subrogación de la hipoteca. | 0.5% – 1.5% del importe del préstamo | No aplica en la subrogación |
| Comisión de apertura | Cargo por abrir una nueva hipoteca con el nuevo banco | 0% – 2% del importe del préstamo | Cliente (si aplica) |
| Vinculaciones (seguros..etc) | Posibles cambios en los seguros asociados a la hipoteca. | Variable | Cliente |
Gastos que asumirá el banco
Según la Ley Hipotecaria de mayo de 2019 en España, los siguientes gastos deben ser asumidos por el banco:
- Gastos de notaría, es decir, lo que cobra el notario por escriturar la subrogación. En general, se aplica un porcentaje que no suele pasar del 0,5 % sobre el importe que queda por pagar del préstamo hipotecario.
- Gastos de la gestoría que se encargue de gestionar los preparativos de la firma ante notario, en la que se formaliza la subrogación. Este gasto dependerá de la gestoría que se contrate pero el coste puede rondar los 300€.
- Gastos del Registro de la Propiedad derivados de registrar la subrogación. Estos gastos pueden ascender a unos 100€.
Gastos que asumirá el cliente
Aquí queremos recalcarte que solo te pueden cobrar las comisiones que figuran en la escritura de tu hipoteca actual. A continuación un detalle de los costes que puede conllevar que te cambies la hipoteca de banco:
- Tasación de la vivienda. El precio dependerá de la empresa de tasación a quien se encargue esta tarea y las características de tu vivienda. Puede oscilar entre los 300€ a 850€.
- Comisión de subrogación. Dependerá del banco del que te marches (de hecho, hay bancos que no cobran comisión por cambiar la hipoteca a otro banco). En general, se aplica sobre el capital que te queda por devolver y está regulada: por ley, no debe ser superior al 2 % sobre el importe pendiente de pago, según el momento en el que se contrató la hipoteca:
- Antes del 27 de abril de 2003, la comisión debe ser, como máximo, del 1 %.
- Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007, un máximo del 0,5 %.
- Entre diciembre de 2007 y el 25 de junio de 2019, un máximo del 0,5 %, si cambias de hipoteca durante los primeros seis años y, si es con posterioridad, un 0,25 %.
- A partir del 26 de junio de 2019, si la hipoteca es a tipo fijo, hasta un 2 %, si cambias de hipoteca durante los primeros 10 años, y un máximo del 1,5 %, si lo haces con posterioridad.
- Si la hipoteca es de tipo variable, con arreglo al Real Decreto-ley 19/2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengará tipo de comisiones por el cambio de hipotecas de tipo variable a tipo fijo.
- Comisión de apertura de la nueva hipoteca. Algunos bancos pueden cobrar una comisión de apertura por la nueva hipoteca, aunque no es muy común.
- Comisión de cancelación. Esta comisión suele aplicarse en las operaciones de novación hipotecaria. Imagina que cancelas tu hipoteca actual y amplias el capital financiado porque lo necesitas. Al estar constituyendo una hipoteca nueva, es probable que te apliquen esta comisión que suele rondar los 1.200€ de media.
Impacto de la legislación reciente en la subrogación
La legislación en torno a las hipotecas y la subrogación ha evolucionado en los últimos años en España, buscando otorgar mayor protección y transparencia a los consumidores. Uno de los cambios legislativos recientes más notables es el Real Decreto-ley 19/2022, que ha modificado algunas condiciones relativas a la subrogación de hipotecas.
Cambios clave y lo que significan para ti
- Eliminación de comisiones por cambio de tipo de hipoteca:
- Según el Real Decreto-ley 19/2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, no se generarán comisiones por el cambio de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Esto te permite cambiar a una hipoteca a tipo fijo sin incurrir en costos adicionales, proporcionando una mayor estabilidad en tus pagos mensuales.
- Facilitación del proceso de subrogación:
- La legislación reciente busca facilitar el proceso de subrogación, reduciendo la burocracia y permitiendo una transición más suave de un banco a otro. Esto significa menos complicaciones y un proceso más rápido para ti.
- Transparencia en las condiciones de la hipoteca:
- Las leyes ahora requieren una mayor transparencia por parte de los bancos respecto a las condiciones de la hipoteca. Esto te ayuda a entender mejor los términos de tu hipoteca y a tomar decisiones informadas.
- Mayor protección al consumidor:
- Con los cambios legislativos, se busca otorgar una mayor protección a los consumidores frente a prácticas desleales o engañosas por parte de las entidades bancarias.
Probablemente ahora se estén dando las mejores condiciones para realizar un cambio de hipoteca sin que esto conlleve grandes costes asociados.
¿Qué bancos ofrecen las mejores condiciones para subrogar?
A continuación te dejamos las 3 mejores entidades para cambiar tu hipoteca. Nuestro criterio de selección tiene en cuenta las condiciones hipotecarias que ofrecen al cliente que lleva la hipoteca, la calidad de su servicio y el nivel de vinculaciones.
Conclusiones y recomendaciones finales
En esta entrada hemos detallado los gastos que asumirías si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco. También hemos explicado que el contexto legal existente para cambiar la hipoteca de banco en España ha mejorado mucho en favor del cliente.
Cambios como los introducidos en el decreto ley 19/2022 nos hacen creer que es un excelente momento para realizar un cambio de hipoteca de tipo variable a fijo sin tener que asumir ningún gasto adicional por comisión de subrogación.
Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco, te recomendamos que antes hagas un estudio en el que compares los gastos que asumirás vs el alivio que podría suponer una bajada de tu cuota mensual a medio plazo. Esto es la clave, y no existe una fórmula mágica. Todo dependerá del importe que te queda de hipoteca, los plazos, las condiciones contratadas y tu situación personal.
Si tienes dudas al respecto, siempre puedes ponerte en manos de un profesional hipotecario como doypo para realizar dicho estudio. Nos encargaremos de revisar los gastos asociados a tu hipoteca actual y verificaremos si realmente vale la pena o no llevar tu hipoteca a otro banco con el fin de reducir tu cuota mensual.